Умеренко юрий александрович биография


Заместитель министра

Обеспечивает вынесение на рассмотрение Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений и Градостроительного совета Московской области следующих вопросов:

- о предоставлении в аренду земельных участков без проведения торгов;

- о проведении торгов по продаже земельных участков или по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о принятии Московской областью в дар земельных участков либо об отказе от дара;

- о принятии Московской областью наследства, которое составляют земельные участки либо об отказе от наследства;

- о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо исключении земельных участков из границ населенных пунктов в порядке, установленном ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- о предварительном согласовании предоставления земельных участков, из земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд на территории Московской области, за исключением решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд Московской области в целях строительства и реконструкции автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения Московской области, строительства легкорельсового транспорта (ЛРТ) и объектов инфраструктуры, обеспечивающих функционирование легкорельсового транспорта регионального значения, строительства объектов транспорта и транспортно-пересадочных узлов регионального значения;

- о заключении договоров мены земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о приобретении земельных участков в собственность Московской области, в том числе в порядке реализации Московской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Обеспечивает вынесение на рассмотрение заседаний Правительства Московской области следующих вопросов, рассмотренных Градостроительным советом:

- о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо исключении земельных участков из границ населенных пунктов в порядке, установленном ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- о принятии Московской областью в дар земельных участков либо об отказе от дара;

- об установлении или о прекращении публичных сервитутов;

- о приобретении земельных участков в собственность Московской области, в том числе в порядке реализации Московской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Готовит предложения для рассмотрения на заседании Правительства Московской области следующих вопросов:

- о порядке определения платы за изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования;

- об утверждении примерных форм договоров купли-продажи, аренды, договоров мены, безвозмездно срочного пользования земельными участками, иных документов, необходимых для принятия решений о предоставлении земельных участков (и соглашений к ним), примерных форм проектов решений по распоряжению земельными участками, проектов решений об изменении видов разрешенного использования и категории земельных участков.

- о цене продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках;

- иных проектов правовых актов в сфере земельно-имущественных отношений на территории Московской области, разрабатываемых в соответствии с законодательством Российской Федерации и законами Московской области.

Обеспечивает рассмотрение, принятие решений и выпуск распорядительных документов по следующим вопросам, входящим в компетенцию Минмособлимущества (в том числе в целях реализации решений Градостроительного совета Московской области):

- о предоставлении в аренду земельных участков без проведения торгов;

- о проведении торгов по продаже земельных участков или по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о продаже земельных участков, находящихся в собственности Московской области, в порядке реализации права собственников объектов недвижимости;

- о предоставлении в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о перераспределении земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о предварительном согласовании предоставления земельных участков из земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на размещение объекта на земельных участках, находящихся в собственности Московской области, без предоставления земельных участков и установления сервитута для целей, установленных Земельным кодексом Российской Федерации;

- о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на использование объекта на земельных участках, находящихся в собственности Московской области, без предоставления земельных участков и установления сервитута для целей, установленных Земельным кодексом Российской Федерации;

- о заключении соглашений об установлении сервитутов на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области и в случаях, предусмотренных законодательством;

- о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных нужд на территории Московской области за исключением работ по резервированию земель, изъятию земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд Московской области в целях строительства и реконструкции автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения Московской области, строительства легкорельсового транспорта (ЛРТ) и объектов инфраструктуры, обеспечивающих функционирование легкорельсового транспорта регионального значения, строительства объектов транспорта и транспортно-пересадочных узлов регионального значения;

- о согласовании границ земельных участков, смежных с земельными участками, находящимися в собственности Московской области, а также земельных участков находящихся в собственности Московской области, в отношении которых осуществляются мероприятия по уточнению местоположения их границ. В случае необходимости обеспечивает участие представителя Минмособлимущества для участия в процедуре согласования;

- о согласовании и утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории;

- о разделе (объединении) земельных участков, находящихся в собственности Московской области.

Обеспечивает рассмотрение и принятие решений по следующим вопросам, входящим в компетенцию Минмособлимущества:

- о согласовании проектов документов территориального планирования и градостроительного зонирования муниципальных образований Московской области;

- об инициировании изменения категории и вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в казне Московской области;

- обеспечивает заключение в установленном федеральным законодательством и законодательством Московской области порядке договоров, соглашений, в том числе:

- связанных с приобретением земельных участков в собственность Московской области;

- связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- соглашений с правообладателями земельных участков при их изъятии, за исключением соглашений с правообладателями земельных участков, изъятие которых осуществляется для государственных нужд Московской области в целях строительства и реконструкции автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения Московской области строительства легкорельсового транспорта (ЛРТ) и объектов инфраструктуры, обеспечивающих функционирование легкорельсового транспорта регионального значения, строительства объектов транспорта и транспортно-пересадочных узлов регионального значения;

Разрабатывает и утверждает методики прогнозирования поступлений доходов в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, в части бюджета Московской области (доходов от продажи земельных участков, поступления платы по соглашениям об установлении сервитута и доходов, получаемых в виде платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка).

Формирует план проверок органов местного самоуправления, в том числе согласовывает его с прокуратурой Московской области. Осуществляет проверочные мероприятия органов местного самоуправления.

Осуществляет контроль за осуществлением органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области по осуществлению государственных полномочий.

Осуществляет организацию и контроль деятельности ГКУ МО «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса Московской области» по осуществлению полномочий в сфере земельно-имущественных отношений.

Формирует и обеспечивает выполнение плана по оформлению прав Московской области на земельных участки из государственной неразграниченной собственности. Обеспечивает подготовку земельных участков, находящихся в собственности Московской области к торгам на право заключения договоров аренды и обеспечивает их проведение.

Устанавливает плановые значения показателей эффективности органов местного самоуправления по исполнению государственных полномочий в области земельных отношений для органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области.

Контролирует исполнение установленных плановых значений показателей эффективности органов местного самоуправления муниципальных образований по переданным государственным полномочиям в области земельных отношений Московской области.

Координирует порядок осуществления органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области муниципального земельного контроля на территории Московской области.

Организует претензионно-исковую работу по снижению задолженности по договорам аренды земельных участков, заключенных органами местного самоуправления.

Обеспечивает разработку методических рекомендаций по исполнению установленных показателей эффективности органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области.

Принимает участие в согласовании муниципальных программ органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области в части установленных показателей эффективности органов местного самоуправления.

Обеспечивает анализ исполнения показателей эффективности органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области в части земельного блока.

Обеспечивает контроль за органами местного самоуправления в части наполнения ЕИСУГИ актуальной и достоверной информацией по исполнению показателей эффективности органов местного самоуправления.

Устанавливает штатную численность работников органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области, осуществляющих государственные полномочия в области земельных отношений.

Организовывает работу по согласованию кандидатур руководителей структурных подразделений органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области, осуществляющих государственные полномочия в области земельных отношений, а также согласование структуры соответствующих структурных подразделений.

Обеспечивает организацию совещаний (не реже одного раза в месяц) с представителями органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по вопросам исполнения переданных государственных полномочий в области земельных отношений.

mio.mosreg.ru

Заместитель министра

Обеспечивает вынесение на рассмотрение Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений и Градостроительного совета Московской области следующих вопросов:

- о предоставлении в аренду земельных участков без проведения торгов;

- о проведении торгов по продаже земельных участков или по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о принятии Московской областью в дар земельных участков либо об отказе от дара;

- о принятии Московской областью наследства, которое составляют земельные участки либо об отказе от наследства;

- о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо исключении земельных участков из границ населенных пунктов в порядке, установленном ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- о предварительном согласовании предоставления земельных участков, из земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд на территории Московской области, за исключением решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд Московской области в целях строительства и реконструкции автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения Московской области, строительства легкорельсового транспорта (ЛРТ) и объектов инфраструктуры, обеспечивающих функционирование легкорельсового транспорта регионального значения, строительства объектов транспорта и транспортно-пересадочных узлов регионального значения;

- о заключении договоров мены земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о приобретении земельных участков в собственность Московской области, в том числе в порядке реализации Московской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Обеспечивает вынесение на рассмотрение заседаний Правительства Московской области следующих вопросов, рассмотренных Градостроительным советом:

- о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо исключении земельных участков из границ населенных пунктов в порядке, установленном ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- о принятии Московской областью в дар земельных участков либо об отказе от дара;

- об установлении или о прекращении публичных сервитутов;

- о приобретении земельных участков в собственность Московской области, в том числе в порядке реализации Московской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Готовит предложения для рассмотрения на заседании Правительства Московской области следующих вопросов:

- о порядке определения платы за изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования;

- об утверждении примерных форм договоров купли-продажи, аренды, договоров мены, безвозмездно срочного пользования земельными участками, иных документов, необходимых для принятия решений о предоставлении земельных участков (и соглашений к ним), примерных форм проектов решений по распоряжению земельными участками, проектов решений об изменении видов разрешенного использования и категории земельных участков.

- о цене продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках;

- иных проектов правовых актов в сфере земельно-имущественных отношений на территории Московской области, разрабатываемых в соответствии с законодательством Российской Федерации и законами Московской области.

Обеспечивает рассмотрение, принятие решений и выпуск распорядительных документов по следующим вопросам, входящим в компетенцию Минмособлимущества (в том числе в целях реализации решений Градостроительного совета Московской области):

- о предоставлении в аренду земельных участков без проведения торгов;

- о проведении торгов по продаже земельных участков или по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о продаже земельных участков, находящихся в собственности Московской области, в порядке реализации права собственников объектов недвижимости;

- о предоставлении в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о перераспределении земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о предварительном согласовании предоставления земельных участков из земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на размещение объекта на земельных участках, находящихся в собственности Московской области, без предоставления земельных участков и установления сервитута для целей, установленных Земельным кодексом Российской Федерации;

- о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на использование объекта на земельных участках, находящихся в собственности Московской области, без предоставления земельных участков и установления сервитута для целей, установленных Земельным кодексом Российской Федерации;

- о заключении соглашений об установлении сервитутов на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области и в случаях, предусмотренных законодательством;

- о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных нужд на территории Московской области за исключением работ по резервированию земель, изъятию земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд Московской области в целях строительства и реконструкции автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения Московской области, строительства легкорельсового транспорта (ЛРТ) и объектов инфраструктуры, обеспечивающих функционирование легкорельсового транспорта регионального значения, строительства объектов транспорта и транспортно-пересадочных узлов регионального значения;

- о согласовании границ земельных участков, смежных с земельными участками, находящимися в собственности Московской области, а также земельных участков находящихся в собственности Московской области, в отношении которых осуществляются мероприятия по уточнению местоположения их границ. В случае необходимости обеспечивает участие представителя Минмособлимущества для участия в процедуре согласования;

- о согласовании и утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории;

- о разделе (объединении) земельных участков, находящихся в собственности Московской области.

Обеспечивает рассмотрение и принятие решений по следующим вопросам, входящим в компетенцию Минмособлимущества:

- о согласовании проектов документов территориального планирования и градостроительного зонирования муниципальных образований Московской области;

- об инициировании изменения категории и вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в казне Московской области;

- обеспечивает заключение в установленном федеральным законодательством и законодательством Московской области порядке договоров, соглашений, в том числе:

- связанных с приобретением земельных участков в собственность Московской области;

- связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в собственности Московской области;

- соглашений с правообладателями земельных участков при их изъятии, за исключением соглашений с правообладателями земельных участков, изъятие которых осуществляется для государственных нужд Московской области в целях строительства и реконструкции автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения Московской области строительства легкорельсового транспорта (ЛРТ) и объектов инфраструктуры, обеспечивающих функционирование легкорельсового транспорта регионального значения, строительства объектов транспорта и транспортно-пересадочных узлов регионального значения;

Разрабатывает и утверждает методики прогнозирования поступлений доходов в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, в части бюджета Московской области (доходов от продажи земельных участков, поступления платы по соглашениям об установлении сервитута и доходов, получаемых в виде платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка).

Формирует план проверок органов местного самоуправления, в том числе согласовывает его с прокуратурой Московской области. Осуществляет проверочные мероприятия органов местного самоуправления.

Осуществляет контроль за осуществлением органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области по осуществлению государственных полномочий.

Осуществляет организацию и контроль деятельности ГКУ МО «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса Московской области» по осуществлению полномочий в сфере земельно-имущественных отношений.

Формирует и обеспечивает выполнение плана по оформлению прав Московской области на земельных участки из государственной неразграниченной собственности. Обеспечивает подготовку земельных участков, находящихся в собственности Московской области к торгам на право заключения договоров аренды и обеспечивает их проведение.

Устанавливает плановые значения показателей эффективности органов местного самоуправления по исполнению государственных полномочий в области земельных отношений для органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области.

Контролирует исполнение установленных плановых значений показателей эффективности органов местного самоуправления муниципальных образований по переданным государственным полномочиям в области земельных отношений Московской области.

Координирует порядок осуществления органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области муниципального земельного контроля на территории Московской области.

Организует претензионно-исковую работу по снижению задолженности по договорам аренды земельных участков, заключенных органами местного самоуправления.

Обеспечивает разработку методических рекомендаций по исполнению установленных показателей эффективности органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области.

Принимает участие в согласовании муниципальных программ органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области в части установленных показателей эффективности органов местного самоуправления.

Обеспечивает анализ исполнения показателей эффективности органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области в части земельного блока.

Обеспечивает контроль за органами местного самоуправления в части наполнения ЕИСУГИ актуальной и достоверной информацией по исполнению показателей эффективности органов местного самоуправления.

Устанавливает штатную численность работников органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области, осуществляющих государственные полномочия в области земельных отношений.

Организовывает работу по согласованию кандидатур руководителей структурных подразделений органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области, осуществляющих государственные полномочия в области земельных отношений, а также согласование структуры соответствующих структурных подразделений.

Обеспечивает организацию совещаний (не реже одного раза в месяц) с представителями органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по вопросам исполнения переданных государственных полномочий в области земельных отношений.

mio.mosreg.ru

Верховный суд исправляет ошибки прошлого

Нередко Российская Федерация и муниципалитеты не могут найти компромисс в вопросе распределения неразграниченной собственности на землю. Неразбериха в правоустанавливающих документах вызывает вопросы не только у муниципальных образований, но и у арендаторов таких участков. С подобной проблемой столкнулась при переоформлении документов администрация Одинцовского муниципального района Московской области и ее Комитет по управлению муниципальным имуществом.

О смене собственника узнали спустя годы

В январе 2004 года ЗАО «Славнефть-Центрнефтепродукт» на основе разрешения главы Каринского сельского округа Одинцовского района Анатолия Глазкова заключило с администрацией муниципального образования договор аренды земельного участка в 5000 кв. метров на 49 лет. Предполагалось, что на нем появится автозаправочная станция. Однако через несколько месяцев, в апреле 2004 года, Глазков отправил в управление Росреестра письмо с просьбой зарегистрировать право собственности РФ на этот участок, что чиновники и сделали. Об изменении собственника арендатор — к тому моменту им было ООО «Трамонтана»[1] — узнал из выписки ЕГРП от 12 июля 2012 года в ходе переоформления документации по договору аренды. Этим вопросом компании пришлось заниматься, так как изменились требования ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» — с 2007 года распоряжаться нераспределенными земельными участками стали органы местного самоуправления районов и округов в лице упомянутого выше имущественного комитета (п.10 ст.3 137-ФЗ).

«Трамонтана» сообщила комитету о том, что собственником с 2004 года является не муниципалитет, а Российская Федерация. Тот вместе с администрацией Одинцовского района в январе 2015 года обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к областному управлению Росимущества, чтобы признать отсутствие у РФ права собственности на этот участок. Первая инстанция (Анна Гринева) и Десятый арбитражный апелляционный суд (Светлана Епифанцева, Сергей Коновалов, Елена Короткова) единодушно поддержали заявителей. В России предусмотрен заявительный порядок регистрации прав, написали суды, сославшись на 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним». Однако РФ в лице территориального управления Росимущества «не обращалась с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок и не представляла в регистрирующий орган правоустанавливающие документы на этот участок». «Зарегистрированное право собственности (за РФ) на этот участок нарушает права и законные интересы истцов, которые наделены правом распоряжаться неразграниченными землями в Одинцовском районе, в том числе правом сдавать их в аренду и получать арендную плату», решили суды.

Решение не устояло в Арбитражном суде Московского округа (Александр Кузнецов, Виктор Кузнецов, Римма Латыпова). В августе 2015 года коллегия рассудила, что иск о признании права отсутствующим является негаторным, а потому заявлять его могут только владельцы спорного имущества. Администрация и ее комитет таковыми не являются, так как с 2004 года фактическое владение осуществляет «Трамонтана». Кроме того, АС Мосокруга учел замечание Росимущества о пропуске заявителями срока исковой давности, хотя и не указал начало его течения.

Такой итог разбирательства не устроил районную администрацию и ее комитет, они отправились обжаловать постановление первой кассации в Верховный суд. Заявители обращали внимание на то, что первая кассация не учла нарушений при регистрации права собственности — необходимые документы в управление Росреестра не поступали, а письмо главы администрации Каринского сельского округа Глазкова «не свидетельствует о соблюдении надлежащего заявительного порядка подачи документов».

На неправомерности регистрации права собственности на участок за РФ настаивала 24 мая на заседании коллегии по экономическим спорам ВС представитель администрации района Елена Чичкова. А представитель территориального управления Росимущества Юрий Умеренко судьям ВС Ирине Грачевой, Алексею Маненкову и Елене Борисовой не смог пояснить, какими были основания для регистрации.

— Все, что ошибочно зарегистрировано, не означает, что оно должно обязательно существовать. На вас лежит обязанность проверить запись в реестре, — заявила Борисова. — Свидетельство на право собственности у вас есть?

Ответ был отрицательным.

— То есть вам стало известно о праве собственности только после предъявления иска? — поинтересовалась Грачева.

— Да, уважаемый суд.

— У вас много таких случаев? Как они рассматриваются?

— Я бы сказал, не то чтобы много, мы ими завалены, и рассматриваются они по-разному.

Причина спора — «техническая ошибка»

Прояснить ситуацию попытался представитель «Трамонтаны» Максим Кухта. Он видит причину произошедшего в «технической ошибке», допущенной еще в 2000-е годы: тогда Федеральная регистрационная служба перешла на электронный документооборот, и господствовала презумпция федеральной собственности. По его словам, для внесения сведений об аренде участка нужна была запись о праве собственности. Внести последнюю можно было только по трем характеристикам: РФ, субъект РФ или муниципалитет, а вариант неразграниченной собственности не предусматривался. Тогда запись о таком земельном участке закреплялась за РФ по заявлению администраций муниципалитетов. По словам Кухты, «количество таких записей не поддается оценке», но это проблема исключительно Московской области, в других регионах РФ ее нет. «Поэтому суды Московского округа выработали подход, когда такую ошибку в судебном порядке можно было исправить. Администрация обращалась с иском о признании права РФ отсутствующим», — сказал он.

— В таком случае почему муниципалитет не мог подать заявление на регистрацию? — спросила Борисова.

— В данном случае это подход ФРС, они осуществляли регистрацию «по старшинству», — пояснил Кухта.

— Если мы говорим о разграничении, кто имеет право на регистрацию неразграниченной собственности?

— Пока не возникнет воли одного из субъектов, она так и останется неразграниченной. Здесь вопрос волеизъявления.

— Вы полагаете, что земля должна быть не разграничена еще бесконечное количество времени?

— Пока не возникнет воля государства на решение этого вопроса, я полагаю, что так оно и будет.

Коллегия ВС после вопросов участникам спора объявила перерыв, а вчера, 31 мая, продолжила разбирательство. Стороны поддержали свои доводы, после чего тройка отменила нижестоящие судебные акты и направила дело в АС Мособласти на новое рассмотрение.

Примечания:

1. В 2005 году правопреемником «Славнефть-Центрнефтепродукт» стало ООО «ТН-Центрнефтепродукт», реорганизованное в 2011 году в ООО «Трамонтана».

legal.report

Содержание журнала № 4/2013

2019

2018

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2017

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2016

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2015

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2014

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2013

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2012

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2011

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2010

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2009

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2008

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2007

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2006

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2005

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2004

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2003

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2002

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2001

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

2000

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

1999

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

1998

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

1997

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

jrpnorma.ru

Анализ юридических рисков при приобретении земельных участков (практические рекомендации)

DOI: 10.24411/2072-4098-2018-10129

Анализ юридических рисков при приобретении земельных участков (практические рекомендации)

Ю.А. Умеренко

заместитель начальника Правового управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преподаватель кафедры гражданского и административного судопроизводства Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук (г. Москва)

Юрий Александрович Умеренко, [email protected]

Земельные отношения представляют комплекс имущественных и управленческих отношений. В этой структуре особое место занимают отношения, связанные с предоставлением и оформлением прав, поскольку земельные участки имеют огромный потенциал:

• на них размещаются объекты для осуществления предпринимательской деятельности;

• они используются в качестве средства производства в сельском хозяйстве, для ведения садоводства, огородничества;

• они являются предметом инвестиционной деятельности;

• они выступают в качестве средства обеспечения исполнения обязательств в рамках гражданских правоотношений.

Несовершенство правового регулирования земельных отношений с момента перехода нашей страны к рыночной экономике и появления частной собственности на землю, а также осуществляющаяся реформа земельного законодательства Российской Федерации и правового регулирования оборота недвижимости на практике создают большое количество рисков при приобретении земельных участков.

Анализ правоприменительной практики позволяет сделать вывод о большом количестве споров, связанных с земельными

правоотношениями, в том числе с ошибками, совершаемыми при приобретении и оформлении прав на земельные участки, которые влекут негативные правовые последствия в виде утраты объекта и убытков.

Ситуация осложняется тем, что до настоящего момента в отношении большого количества земельных участков (земель) полномочия собственника осуществляют публично-правовые образования. На практике это порождает необходимость поиска и определение органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, что является сложной задачей.

Учет и анализ таких рисков должны служить достижению целей, для которых приобретаются земельные участки, в связи с чем на этапе приобретения и оформления прав вне зависимости от того, приобретается земельный участок на праве собственности либо планируется его использование в рамках обязательственных правоотношений важна правильная работа юриста, сопровождающего гражданско-правовую сделку (совокупность сделок) по приобретению либо оформлению прав на земельный участок.

В теоретическом плане под анализом рисков при приобретении земельных участков понимается фактическое обследование и правовая экспертиза объекта, направленная на выявление и минимизацию возможных негативных правовых последствий ис-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ходя из планируемых целей использования земельного участка. Правильное и последовательное проведение анализа рисков позволяет:

• снизить риски судебных разбирательств и юридической утраты объекта;

• минимизировать риски экономических потерь;

• установить возможность достижения планируемых целей.

Анализ рисков с учетом сложившейся правоприменительной практики целесообразно разделить на две части:

1) фактическое (физическое) обследование объекта земельных отношений;

2) юридическое обследование объекта земельных отношений.

Непосредственная работа по учету и минимизации юридических рисков выполняется на втором этапе, поскольку работа на первом этапе предполагает необходимость исследования и анализа физических свойств и состояния конкретного земельного участка, а также способствует постановке задач на втором этапе.

На практике возможны различные ситуации, в том числе такие, когда в силу временной ограниченности или иных обстоятельств оба этапа могут осуществляться параллельно либо в силу дороговизны или необходимости поиска подрядчика для выполнения первой части целесообразно приступить сразу ко второму этапу, в связи с чем тактика проведения анализа рисков может быть различной и обуславливается целями приобретения конкретного объекта.

Получение отрицательного управленческого решения относительно целесообразности приобретения земельного участка на первом этапе влечет отсутствие необходимости в реализации второго этапа, и наоборот.

Объем мероприятий при проведении анализа рисков обусловлен формой собственности на земельный участок, поскольку земельным законодательством Российской

Федерации установлен особый порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предлагаемый анализ рисков может использоваться в случае приобретения земельного участка вместе с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, но с учетом соответствующих особенностей правового режима, расположенных на нем объектов.

Рассмотрим подробно указанные этапы, на каждом из которых предполагается выполнение ряда практических действий.

Фактическое (физическое) обследование объекта земельных отношений

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Физическое обследование предполагает исследование физических свойств объекта, прилегающей территории и инфраструктуры, а также привлечение специалистов в различных инженерных областях.

Вынос на местность характерных (поворотных) точек границ земельного участка

Это мероприятие является первоочередным, поскольку позволяет получить информацию о положении земельного участка на местности, в том числе выявить факты возможных реестровых (кадастровых) ошибок при установлении границ земельного участка, допущенных в ходе образования объекта либо смежных с ним земельных участков, нахождение в границах земельного участка объектов недвижимого имущества и, соответственно, спрогнозировать риски и перспективы судебных разбирательств в связи с указанными обстоятельствами.

Для реализации этого мероприятия необходимо получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН) с описанием местоположения границ конкретного земельного участка (X и У), а в случае необходимости - и в отношении смежных

земельных участков и привлечь специалиста в области геодезии и картографии с необходимым оборудованием. Результатом должен стать акт выноса в натуру границ земельного участка и осей строений (при их наличии), который в случае возникновения спора, например, связанного с исправлением реестровой (кадастровой) ошибки, будет являться доказательством, первоначально подтверждающим обоснованность заявленных в суд требований, поскольку подобные споры на практике разрешаются, как правило, по результатам судебных экспертиз.

Легального определения указанного акта и требований к его подготовке в российском законодательстве не существует, однако такой документ широко используется на практике.

Вынесенные на местность поворотные точки границ земельного участка целесообразно закрепить межевыми знаками либо иным способом с соблюдением требований законодательства Российской Федерации, позволяющим в долгосрочной перспективе определять и идентифицировать границы.

Если планируется оформление прав на земельный участок, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, и планируется в последующем до совершения сделки проведение кадастровых работ по уточнению местоположения границ, то необходимо руководствоваться первичными правоустанавливающими документами, к которым должны быть приложены графические материалы, геодезическое описание, материалы землеустройства, поскольку в противном случае определить границы земельного участка на местности будет затруднительно.

Перечень документов, которые могут быть использованы в этом случае является довольно широким, что следует из пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской

Федерации», согласно которому государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выявление объектов недвижимого имущества и подземных коммуникаций

От качества выполнения этого мероприятия в немалой степени зависит возможность приобретения земельного участка и достижения целей, для которых приобретается земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, то исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность с учетом пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, в связи с чем сделка по приобретению земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, будет являться ничтожной.

На практике ситуация может осложняться наличием подземных объектов, например защитных сооружений гражданской

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

обороны 1, различных линейных объектов 2, среди которых можно отметить магистральные газопроводы, поскольку их правовой режим, в том числе в случае размещения на иных земельных участках, оказывает существенное влияние на возможность использования других земельных участков.

Реализация мероприятия предполагает физическое исследование объекта с использованием необходимого специального оборудования, позволяющего выявить подземные объекты, в том числе определить их местоположение на местности (трассировка).

К сожалению, до настоящего времени в ЕГРН не внесены сведения о месте прохождения и об охранных зонах многих линейных объектов, что на практике нередко приводит к негативным юридическим последствиям в том числе для добросовестных приобретателей земельных участков.

В качестве примера возникновения подобной ситуации можно привести апелляционное определение Московского городского суда от 6 июля 2016 года по делу № 33-24017/2016, в котором указано следующее:

«...Т. обратилась в суд с иском к С. о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Исковые требования мотивированы тем, что 21.06.2014 между истцом и ответчиком заключены два договора купли-продажи земельных участков, в соответствии с условиями которых ответчик продал истцу земельные участки с разрешенным использованием для садоводства.

Истец планировала объединить приоб-

ретенные участки, построить на них дачный домик с целью дальнейшего отдыха в нем, а также планировала высаживать различные культуры. О целях приобретения участков ответчик был поставлен в известность в ходе переговоров о согласовании условий сделки.

В марте 2015 года истцу стало известно о том, что ответчик предоставил ему ложную информацию о земельных участках, а именно: в ходе проведения комиссионной проверки соблюдения земельного законодательства истец узнал о том, что приобретенные земельные участки находятся в линейной части магистрального нефте-продуктопровода, под земельными участками проходят три нитки трубопровода, расположенные параллельно в нескольких метрах друг от друга.

В охранной зоне нефтепродуктопровода без письменного разрешения запрещается: возводить любые постройки и сооружения, высаживать деревья и кустарники всех видов. Истец указывает на то, что в результате сокрытия от нее информации о приобретаемых земельных участков она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договоров. При покупке участков на них отсутствовали какие-либо предупредительные знаки о наличии нефтепродуктопровода...».

По результатам рассмотрения указанного дела суд исковые требования удовлетворил частично - расторгнул заключенные договоры купли-продажи земельных участков, взыскал оплаченные по договорам купли-продажи денежные средства, судебные расходы.

Практический интерес также представляет правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации 3, суть которой

Смотри:

постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3333/12 по делу № А11-4231/2011;

определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2012 года № ВАС-4250/12 по делу № А68-1473/11.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

См. определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2011 года № ВАС-13352/11 по делу № А71-10396/2010.

См. определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года по делу № 309-ЭС16-5381.

2

в обобщенном виде сводится к тому, что выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами.

В рамках указанного дела Верховный Суд Российской Федерации указал следующее:

«...По мнению суда апелляционной инстанции, расположение спорного объекта на минимальном расстоянии от охранных зон объектов газотранспортной системы не является основанием для его сноса. Ответчик не знал, что объект расположен на недопустимом расстоянии от указанных зон, объект возведен на основании выданного разрешения, поэтому самовольной постройкой он не является. Кроме того, границы охранных зон газораспределительных сетей не были установлены.

Выводы суда апелляционной инстанции, которые сделаны со ссылкой на то, что жилой дом возведен при наличии разрешения на его строительство, не соответствуют п. 1 ст. 222 ГК РФ. Эта норма называет самовольной постройкой как объект, возведенный без разрешения, так и объект, созданный с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Спорный объект возведен на расстоянии, которое более чем в 2 раза меньше зоны минимального расстояния, безопасно допустимого согласно строительным нормам и правилам. То, что органы местного самоуправления выдали разрешение на строительство объекта на земельном участке, где невозможно его возведение, не устраняет запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами...».

Таким образом, при наличии указанных обстоятельств добросовестность правообладателя земельного участка и соблюдение им требований законодательства Российской Федерации при получении необходимых разрешений для строительства

не будут иметь правового значения, в связи с чем анализ и учет указанных рисков должны предшествовать совершению сделки.

Оценка возможности строительства (физические характеристики объекта)

В рамках этого мероприятия проводятся проектно-изыскательские и иные работы на предмет определения возможности и целесообразности строительства. При осуществлении мероприятий лицами, обладающими необходимыми познаниями и оборудованием, изучаются и анализируются:

• свойства и подвижность грунта;

• обводнение, в том числе наличие подземных вод;

• возможные нагрузки на земельный участок и прилегающую территорию;

• прочие вопросы технического и экономического характера.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Итогом выполнения мероприятия является получение информации о возможности строительства и его экономической целесообразности (возможно сравнение с иными земельными участками).

Оценка прочих рисков (правообладатели смежных земельных участков, транспортная доступность, наличие коммуникаций и т. д.)

Любой земельный участок имеет экономические характеристики, которые влияют на его цену (размер арендной платы). Факторами, влияющими на ценообразование, в частности, являются:

• транспортная доступность;

• коммуникации;

• прилегающая инфраструктура.

От наличия либо отсутствия указанных факторов зависят объем финансовых вложений, срок окупаемости при реализации инвестиционного проекта, что в итоге влияет на решение потенциального покупателя приобретать или нет земельный участок.

Результаты исследования смежных земельных участков, в том числе видов дея-

тельности, осуществляемых их правообладателями, также должны учитываться при принятии решения о приобретении земельного участка. Например, если планируется приобретение земельного участка для рекреации, а на смежных земельных участках располагаются производственные объекты, влияющие на экологическую обстановку и создающие шум, то в подобном случае целесообразность приобретения земельного участка для указанных целей будет отсутствовать.

Указанную информацию можно получить посредством непосредственного изучения смежных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также посредством изучения публичной кадастровой карты и иных геони-формационных ресурсов в сети «Интернет».

Изложенное подчеркивает необходимость получения информации о фактическом использовании смежных земельных участков как факторе влияния на использование объекта.

Юридическое обследование объекта земельных отношений

Сбор и проведение экспертизы документов, включая получение актуальной информации об объекте из публичных реестров и информационных баз Единый государственный реестр недвижимости

ЕГРН - основной источник получения информации о земельном участке и любых иных объектах недвижимого имущества.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, об основаниях их возникновения, о право-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

обладателях, а также иных сведений.

Исходя из части 4 статьи 5, части 2 статьи 7, статьи 32 Закона № 218-ФЗ в ЕГРН должны, в частности, содержаться сведения:

• о границах зон с особыми условиями использования территорий;

• о границах территориальных зон;

• о границах территорий объектов культурного наследия;

• о границах особо охраняемых природных территорий;

• о границах особых экономических зон;

• о границах охотничьих угодий;

• о границах зон территориального развития в Российской Федерации;

• о границах лесничеств, лесопарков;

• о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов;

• о береговых линиях (границах водных объектов);

• о проектах межевания территорий;

• об утверждении правил землепользования и застройки.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы, содержащие указанные сведения, при этом вопросам межведомственного взаимодействия посвящена целая глава Закона № 218-ФЗ.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Однако на практике указанные требования часто не выполняются и не соблюдаются невзирая на прогрессивные изменения законодательства Российской Федерации в части государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.

Часть 13 статьи 62 Закона № 218-ФЗ устанавливает объем сведений, которые могут быть получены из ЕГРН. Из буквально толкования указанной нормы следует, что из Единого государственного реестра недвижимости можно получить достаточно большой объем информации о земельном участке, а именно:

• выписка из ЕГРН;

• сведения о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

• сведения о содержании правоустанавливающих документов;

• обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости;

• сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости;

• копии договоров и иных документов, которые выражают содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и содержатся в реестровых делах.

Указанные сведения могут быть предоставлены, в частности, самим правообладателям или их законным представителям, а также физическим и юридическим лицам, имеющим доверенность от правообладателя или его законного представителя, при этом выписку из ЕГРН может получить любое физическое либо юридическое лицо без каких-либо специальных полномочий.

Если продавец (арендодатель) является добросовестным, то с выдачей доверенности либо с предоставлением указанных документов не должно возникнуть трудностей.

При анализе сведений о земельном участке, содержащихся в указанных документах, особое внимание необходимо обратить на следующее.

1. Юридическая история земельного участка:

• впервые поставлен на государственный кадастровый учет либо образован из другого земельного участка;

• первый собственник, процедура предоставления и оформления;

• количество сделок в отношении земельного участка и их временной интервал.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Выявление фактов нарушения законодательства Российской Федерации может поставить под сомнение наличие прав на земельный участок и повлечь недействительность всех последующих сделок. Большое количество сделок по отчуждению земельного участка за непродолжительный период времени может свидетельствовать об изначально «плохой» юридической истории.

2. Судебные разбирательства.

В настоящее время справочные поисковые системы, в том числе в интернете, позволяют получать необходимую информацию об участии продавца в судах по поводу анализируемого объекта.

История «плохого» земельного участка может меняться посредством раздела, последующего объединения и иными способами, в связи с чем необходимо обращать внимание на подобные действия, что должно быть отражено в графе «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости» выписки из ЕГРН. Однако на практике по разным причинам указанная графа не всегда заполняется, что преодолевается посредством получения сведений из ЕГРН в ином виде, в связи с чем такому анализу следует уделять особое внимание.

3. Наличие границ земельного участка.

При оформлении выписки об основных

характеристиках в целях подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указывается: «Граница земельного участка не установлена в соответствии

с требованиями земельного законодательства» 4.

Наличие подобной записи в графе «особые отметки» свидетельствует о несоответствии земельного участка требованиям статьи 6 ЗК РФ и не позволяет получить точное представление о границах земельного участка на местности, ограничивает юридическую возможность совершения сделок и предполагает необходимость проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ.

4. Оборотоспособность земельного участка.

Статьей 27 ЗК РФ устанавливаются случаи, когда земельные участки являются изъятыми из оборота либо ограниченными в обороте, что влечет невозможность совершения гражданско-правовых сделок.

Сведения о наличии обстоятельств, влияющих на оборотоспосбность земельного участка, должны содержаться в ЕГРН.

Однако до настоящего времени многие сведения не внесены в установленном порядке уполномоченными органами и правообладателями земельных участков, в связи с чем при выявлении факторов, влияющих на оборотоспособность земельных участков, следует направлять запросы в уполномоченные органы, а также пользоваться сведениями публичной кадастровой карты и иных источников.

В частности, основанием ограничения оборотоспособности земельных участков является наличие на земельном участке гидротехнических сооружений, водных объектов и т. д. (статья 27 ЗК РФ).

В качестве примера дела, в рамках ко-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

торого исследовался вопрос, связанный с наличием оснований ограничения обо-ротоспособности земельного участка при реализации права на приобретение земельного участка в собственность, можно привести дело № А41-60366/15 5, в котором суд назначил экспертизу и поставил перед экспертами вопросы о вхождении в границы спорного земельного участка береговой полосы водного объекта, пляжей, набережных, гидротехнических сооружений, вхождении спорного земельного участка в пояс зоны санитарной охраны водного объекта для установления юридического факта ограничения оборотоспособности земельного участка и определения возможности его отчуждения из собственности Российской Федерации в частную собственность.

Применительно к указанной ситуации качественная работа юриста позволила бы исключить заведомо бесперспективное судебное разбирательство, поскольку в ходе проведения экспертизы подтвердились многочисленные факты, ограничивающие земельный участок в обороте, что привело к отказу заявителя от иска.

5. Категория и вид разрешенного использования.

Указанные характеристики в силу статьи 7 ЗК РФ оказывают непосредственное влияние на правовой режим земельного участка, в связи с чем должны непосредственно сопоставляться с целями приобретения во избежание негативных последствий, в том числе привлечения к юридической ответственности за нарушение правового режима земельного участка.

6. Наличие обременений и охранных зон.

4 См. пункт 39 Порядка заполнения отдельных форм выписок из единого государственного реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведений, а также требования к формату документов, содержащих сведения единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июня 2016 года № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2015 года № 968».

5 Определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2016 года по делу № А41-60366/15.

Различные обременения, в том числе связанные с объектами, расположенными в границах земельного участка, также будут оказывать влияние на возможность его использования, правовой режим 6, возможность заключения гражданско-правовой сделки, например, в случае наличия залога, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Получение иной информации от уполномоченных органов

На практике не все органы своевременно и в полном объеме исполняют возложенные на них обязанности в части межведомственного информационного взаимодействия и внесения в ЕГРН необходимых и актуальных сведений.

Снижению юридических рисков в подобной ситуации способствует получение информации непосредственно из уполномоченных органов в рамках направления письменного обращения или адвокатского запроса в соответствии со статьей 6.1 Федерального закона от 31 мая 2002 года № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».

С учетом практики правоприменения для получения максимальной информации, в том числе не содержащейся в ЕГРН, и всестороннего учета потенциальных рисков возможно направление запросов в следующие органы:

• Министерство культуры Российской Федерации - сведения из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Россий-

ской Федерации, а также информация о земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия федерального значения и охранных зонах таких объектов 7;

• Министерство сельского хозяйства Российской Федерации - результаты почвенного, агрохимического, фито-санитарного, эколого-токсикологичес-кого обследований;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации -сведения о границах особо охраняемых природных территорий федерального значения и их охранных зон 8;

• Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и ее подведомственные организации - сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственном кадастре недвижимости, государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, о проведенных проверках в рамках государственного земельного надзора и выявленных нарушениях;

• Федеральное агентство по управлению государственным имуществом -сведения из реестра федерального имущества в отношении земельных участков;

• Федеральное агентство лесного хозяйства - обобщенная документированная информация, содержащаяся в государственном лесном реестре, в том числе в части лесов, в отношении которых осуществление полно-

6 См., например, постановление Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».

7 Правовой режим земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия федерального значения и охранных зонах этих объектов оказывает существенное влияние на возможное использование земельного участка и определение органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками в границах объектов культурного наследия. Нарушение в указанной части ведут к многочисленным судебным разбирательствам (см., например, постановления Арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2011 года № КГ-А41/18153-10 по делу № А41-39938/09, от 27 января 2011 года № КГ-А41/16822-10, КГ-А41/16822-10-2 по делу № А41-39940/09, от 9 августа 2010 года № КГ-А41/8334-10 по делу № А41-39941/09).

8 См., например, дело А41-26596/16, рассматриваемое в Арбитражном суде Московской области.

мочий не передано в установленном порядке органам государственной власти;

• органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации - сведения из реестра имущества субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственного лесного реестра в отношении лесов, расположенных в границах территории субъекта Российской Федерации, сведения из схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации, а также сведения о земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия регионального значения и охранных зонах этих объектов, сведения о границах особо охраняемых природных территорий регионального значения и их охранных зон;

• органы местного самоуправления -сведения из реестра муниципального имущества в отношении земельных участков, документов территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования, информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, архивов муниципального образования, а также сведения о земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия местного (муниципального) значения и охранных зонах этих объектов, сведения о границах особо охраняемых природных территорий местного значения и их охранных зон.

Аналогичная возможность получения таких сведений предусмотрена в рамках административного обследования объекта земельных отношений 9, что также свидетельствует о правильности подобного подхода при анализе рисков.

Указанный перечень органов власти не

является исчерпывающим и с учетом обстоятельств приобретения конкретного земельного участка возможно направление обращений в иные органы и организации.

В качестве примера можно привести сетевые организации - если в результате физического обследования земельного участка в его границах обнаружены какие-либо линейные объекты, при этом сведения об указанных объектах в том числе об их охранных зонах не содержатся в ЕГРН, то будет обоснованным обращение в различные сетевые организации (электричество, газ, связь и т. п.) с целью определения их правообладателя, правового режима, охранных зон и существующих ограничений при использовании земельного участка.

Непринятие мер по выявлению правообладателя и установлению правового режима может существенным образом ограничить возможность использования земельного участка и привести к невозможности достижения планируемых целей.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Градостроительные документы

Как уже отмечалось, Закон № 21 8-ФЗ устанавливает требование, согласно которому органы власти обязаны направлять в орган регистрации прав документы для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.

Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, норма-

См. постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2015 года № 251 «Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений».

тивными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ градостроительный регламент -устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения

В связи с этим при анализе рисков объективно появляется необходимость изучения и учета градостроительных документов, особенно если речь идет о строительстве объектов недвижимого имущества.

Например, приобретая земельный участок для строительства жилого дома с планируемой этажностью в 15 этажей, можно попасть в ситуацию, когда градостроительными документами, предусмотрена макси-

мальная этажность - 5, что повлечет судебные разбирательства 10.

Можно столкнуться с проблемой ограничения площади застройки, минимальных отступов от границ земельного участка и т. д., наличие которых будет препятствовать достижению планируемых целей, в связи с чем этому вопросу необходимо уделить особое внимание.

Согласно части 2 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают:

1) порядок их применения и внесения в них изменений;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

В соответствии с частью 4 статьи 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. На практике несоблюдение указанного правила может породить правовую неопределенность относительного возможного использования земельного участка, в том числе привести к судебным разбирательствам.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В качестве примера подобной ситуации можно привести Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2016 года № 11-АПГ16-14:

«...Заявитель обратился с заявлением о признании не действующими Правил землепользования и застройки Градостроительного устава г. Казани, в части отнесения земельного участка к зоне обслуживания населения (Д2) и многоэтажной жилой застройки (Ж4).

Из материалов дела усматривается, что согласно карте территориальных зон градостроительных регламентов спорный земельный участок отнесен к двум территориальным зонам - зоне многоэтажной

10

См., например, дело Арбитражного суда Курской области № А35-5241/2018.

жилой застройки в 3-10 этажей (Ж4) и зоне обслуживания населения (Д2).

Как предусмотрено положениями части 4 статьи 30 ГоК РФ, на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Аналогичные положения содержатся в частях 1 и 2 статьи 85 ЗК РФ, согласно которой границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования (пункт 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался приведенными нормами градостроительного и земельного законодательства и обоснованно исходил из того, что при принятии оспариваемого нормативного правового акта и определении границ территориальных зон многоэтажной жилой застройки в 3-10 этажей (Ж4) и обслуживания населения (Д2) не учтены границы уже существовавшего на тот момент земельного участка с сведения о котором с 15 января 2004 г. имелись в государственном кадастре недвижимости, и правомерно пришел к выводу, что Правила землепользования и застройки в этой части приняты в нарушение действующего федерального законодательства...».

Подобные случаи не являются единичными 11, в связи с чем риск попадания земельного участка, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, в различные территориальные зоны на практике очень велик, поскольку при подготовке градостроительных документов трудно учесть фактическое использование земельных участков при отсутствии сведений об их границах, что подчеркивает важность и необходимость своевременного проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков.

В части 6 статьи 30 ГрК РФ указано, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по

11 См., например, апелляционные определения Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 года № 56-АПГ16-18, от 17 августа 2016 года № 51-АПГ16-7.

комплексному и устойчивому развитию территории.

Согласно части 2 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Указанные сведения оказывают непосредственное влияние на правовой режим и использование земельного участка, в связи с чем при анализе юридических рисков обязательно их изучение, поскольку без этого нельзя сделать вывод относительно возможности достижения планируемых целей.

Статьей 56 ГрК РФ предусмотрено создание и ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности - систематизированного свода документированных сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений.

Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности включают:

1) сведения:

• о документах территориального планирования Российской Федерации в части, касающейся территорий муниципальных образований;

• о документах территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документах территориального планирования субъекта Российской Федерации в части, касающейся территорий муниципальных образований;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• о документах территориального планирования муниципальных образований, материалах по их обоснованию;

• о правилах землепользования и застройки, внесении в них изменений;

• о документации по планировке территории;

• об изученности природных и техногенных условий на основании материалов и результатов инженерных изысканий;

• о резервировании земель и об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

• о геодезических и картографических материалах;

• о создании искусственного земельного участка;

2) дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках;

3) иные документы и материалы.

Частью 5 статьи 56 ГрК РФ установлено,

что дела о застроенных или подлежащих застройке земельных участках открываются на каждый земельный участок. В дело о застроенном или подлежащем застройке земельном участке, в частности, помещаются копии следующих документов и карт (схем):

• градостроительный план земельного участка;

• результаты инженерных изысканий;

• сведения о площади, высоте и количестве этажей объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, разделы проектной документации или схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;

• документы, подтверждающие соот-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ветствие проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий;

• заключение государственной экспертизы проектной документации;

• разрешение на строительство;

• решение органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

• решение органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования;

• документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;

• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

• схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

• иные документы и материалы.

Как видно из указанной нормы, объем сведений является достаточно всеобъемлющим и теоретически позволяет сформировать полное представление об объекте.

Согласно части 1 статьи 57 ГрК РФ ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности осуществляется органами местного самоуправления посредством сбора, документирования, актуализации, обработки, систематизации, учета и хранения сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности.

Частью 6 статьи 57 ГрК РФ установлена обязанность органов местного самоуправления предоставлять сведения информационных систем по запросам органов го-

сударственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц.

Таким образом, по результатам получения градостроительных документов и сведений из информационных систем возможно осуществить полноценный анализ рисков приобретения объекта с учетом предполагаемых целей использования объекта, однако на практике нередко степень наполняемости указанных систем является недостаточной.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности продавца, репутации, уставных документов, психического и физического состояния физических лиц

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В качестве одного из инструментов проверки добросовестности контрагента по сделке, как отмечалось ранее, возможно получить обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости. Из указанных сведений можно сделать вывод о количестве объектов недвижимого имущества, принадлежащих продавцу на праве собственности, и получить информацию, помимо даты возникновения прав на земельный участок, о динамике приобретения либо отчуждения недвижимого имущества, залогах и т. д.

Продажа большого количества объектов недвижимого имущества за непродолжительный период времени в ряде случаев может свидетельствовать о предстоящем банкротстве должника, что порождает риск оспаривания сделок в рамках Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Совершение сделки по существенно отличающейся от рыночной цене повышает указанный риск, поскольку такая сделка формально будет обладать признаками подозрительной сделки.

При совершении сделки необходимо анализировать требования устава контрагента, а также обеспечивать соблюдение требо-

ваний законодательства при совершении крупной сделки либо сделки с заинтересованностью 12 во избежание неблагоприятных последствий, связанных с оспариванием сделки и применением последствий ее недействительности (корпоративные нарушения).

Если одной из сторон сделки выступает физическое лицо, то необходимо учитывать факт наличия нотариального согласия супруга, психические и физические особенности контрагента, в том числе связанные с недееспособностью или ограниченной дееспособностью конкретного субъекта, при этом такие сведения с учетом части 13 статьи 62 Закона № 218-ФЗ должны содержаться в ЕГРН.

Подготовка проекта договора

На этом этапе решается вопрос выбора гражданско-правовой конструкции приобретения либо оформления прав на земельный участок в случае, если речь о земельном участке, находящемся в частной собственности, при этом если необходимый земельный участок находится в собственности публично-правового образования либо является неразграниченным, то необходимо соблюсти особую процедуру предоставления земельного участка, установленную земельным законодательством Российской Федерации.

ЗК РФ устанавливает ряд особенностей купли-продажи земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На практике нередко возникают ситуации, когда продавец в полной мере не рас-

полагает информацией о принадлежащем ему земельном участке либо не заинтересован в ее сборе (о правилах землепользования и застройки, территориальной зоне, находящихся в границах земельного участка коммуникациях), поскольку получение и анализ указанной информации предполагает наличие специальных познаний, а также временные и финансовые затраты, в связи с чем лицо, сопровождающее сделку, должно предпринять все зависящие от него меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации, для получения необходимой информации.

Пунктом 2 статьи 37 ЗК РФ установлено, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Закрепление указанных условий в качестве недействительных представляется избыточным, поскольку такие условия входят в очевидное противоречие со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом необходимо учитывать, что в момент перехода права собственности к покупателю у продавца прекращаются вещные правоотношения, что делает невозможным реализацию указанных условий продавцом, поскольку ограничивает в правах покупателя.

Пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной ин-

12 См. федеральные законы от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

формации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из буквального толкования приведенной нормы следует, что покупатель вправе защищаться в рамках способов, установленных гражданским и земельным законодательством Российской Федерации, при этом указание на то, что эта норма применяется в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации, существенно осложняет ее реализацию на практике, поскольку заведомая ложность предполагает наличие умысла, доказывание которого является достаточно сложной задачей в гражданском процессе.

Указанные правила в равной степени также применяются в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду, то есть распространяются на иные гражданско-правовые сделки, в рамках которых осуществляется владение и (либо) пользование земельными участками (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).

Одним из наиболее важных моментов является ответственность продавца, в связи с чем если продавец добросовестный, то повышенная ответственность в случае утраты объекта не должна приводить к его уклонению от заключения сделки, однако повышенная ответственность на практике не яв-

ляется гарантией, исключающей все риски, поэтому к подготовке проекта договора необходимо подходить индивидуально.

В заключение необходимо отметить следующее.

Предложенный алгоритм анализа не является безусловной гарантией исключения всех возможных юридических рисков, однако его соблюдение с учетом положений законодательства Российской Федерации и правоприменительной практики позволит существенным образом снизить риски возможных неблагоприятных последствий при приобретении и оформлении прав на земельные участки.

Применительно к первому этапу в ряде случаев можно отметить его дороговизну, что не всегда представляется экономически оправданным. Если речь идет о приобретении земельного участка физическим лицом для ведения садоводства, то осуществлять весь комплекс мероприятий по первому этапу нецелесообразно, но если речь идет о строительстве на земельном участке многоквартирных домов, то проведение указанных процедур представляется необходимым, в связи с чем определение объема мероприятий должно осуществляться исходя из целей приобретения земельного участка и объема вложений денежных средств.

С учетом целей приобретения земельного участка, исходной информации и местоположения конкретного земельного участка можно осуществлять и иные мероприятия с целью выявления иных потенциальных рисков, которые могут повлечь неблагоприятные правовые последствия.

Представляется, что определение стратегии проведения анализа рисков обусловливается целями приобретения конкретного земельного участка и должно осуществляться лицами, обладающими познаниями в области земельного права, правового регулирования оборота недвижимости и имеющими разносторонний опыт судебной работы в указанной сфере.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ИСТОЧНИКИ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 1 3 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

6. Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации : Федеральный закон от 31 мая 2002 года № 63-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

7. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8. Об акционерных обществах : Федеральный закон от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

9. Об обществах с ограниченной ответственностью : Федеральный закон от 8 февраля 1 998 года № 1 4-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

10. Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей : постановле-

ние Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года № 878. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

11. Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2015 года № 968 : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июня 201 6 года № 378. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

12. Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений : постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2015 года № 251. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

13. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3333/12 по делу № А11-4231/2011. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

15. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2012 года № ВАС-4250/12 по делу № А68-1473/11. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

16. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2011 года № ВАС-13352/11 по делу № А71-10396/2010. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

17. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года по делу № 309-ЭС16-5381. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

18. Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2016 года № 11-АПГ16-14. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

19. Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 года № 56-АПГ16-18. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

20. Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 августа 2016 года № 51-АПГ16-7. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

21. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2011 года № КГ-А41/18153-10 по делу № А41-39938/09. Доступ из справочной правовой

системы «КонсультантПлюс».

22. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 января 2011 года № КГ-А41/16822-10. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

23. Постановление Арбитражного суда Московского округа КГ-А41/16822-10-2 по делу № А41-39940/09. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

24. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 августа 2010 года № КГ-А41/8334-10 по делу № А41-39941/09. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

25. Определение Московского городского суда от 6 июля 2016 года по делу № 33-24017/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

26. Определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2016 года по делу № А41-60366/15. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

27. Дело Арбитражного суда Московской области А41-26596/16. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

28. Дело Арбитражного суда Курской области № А35-5241/2018. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:

• предприятий, бизнеса;

• пакетов акций, облигаций;

• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;

• инвестиционных проектов;

• дебиторской задолженности;

• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);

• машин, оборудования и транспортных средств;

• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);

• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата

Звоните сегодня - (499) 230-01-31, -02-06 Мы ждем Вас - 115184, г. Москва, переулок Климентовский, дом 1, стр. 1 e-mail [email protected] наш сайт www.maok.ru

cyberleninka.ru

Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями

 Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями

Ю.А. Умеренко заместитель руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, преподаватель кафедры гражданского и административного судопроизводства Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук (г. Москва)

Юрий Александрович Умеренко, [email protected]

Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), вступивший в законную силу 1 марта 2015 года, внес существенные изменения в земельное законодательство Российской Федерации в части управления и распоряжения земельными участками, вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот и целый ряд иных изменений, которые должны существенным образом изменить ранее сложившуюся систему земельных отношений в Российской Федерации.

Указанные поправки должны были отразить все изменения с учетом развития рынка недвижимости и общественных отношений в рассматриваемой сфере за весь предшествующий принятию этого закона период, предопределить пути развития земельных отношений на долгосрочную перспективу и способствовать снижению количества земельных споров, которые в общетеоретическом плане представляют собой неурегулированные разногласия между участниками земельных отношений, о которых заявлено в суд или третейский суд по поводу прав на земельные участки, а также имущественные разногласия, возникающие из земельных отношений вместе с разногласиями о правах на земельный уча-

сток либо отдельно при отсутствии спора о правах на земельный участок [35, с. 37-41].

Вместе с тем анализ практики свидетельствует о большом количестве земельных споров ежегодно рассматриваемых судами, в том числе после внесения указанных изменений.

Согласно сводному отчету о работе арбитражных судов округов и Верховного Суда Российской Федерации за 2015 год [5] судами было рассмотрено 7 846 дел, связанных с применением законодательства о земле, по 1 220 делам судебные акты нижестоящих судов были отменены, а по 53 делам изменены, при этом в 2014 году общее количество таких дел, рассмотренных судами, составило 7 402, количество отмененных судебных актов - 1 124, количество измененных судебных решений - 42 [6].

В суды общей юрисдикции, рассматривающие земельные споры в качестве суда первой инстанции, в 2015 году поступило 104 022 дела, связанных с применением земельного законодательства [7].

Анализ статистики позволяет сделать вывод о том, что количество земельных споров, а также отменных и измененных судебных актов по земельным спорам до сих пор достаточно велико.

Частой категорией споров, рассматриваемых судами, являются споры о предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в государственной

или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, и признания незаконными действий (бездействий) уполномоченных органов при реализации заинтересованными лицами прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-Ф3) со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Однако до вступления ЗК РФ в законную силу по различным причинам многие объекты были отчуждены из государственной либо муниципальной собственности без одновременного отчуждения земельных участков, на которых они расположены, что породило необходимость приведения земельных правоотношений собственниками таких объектов в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации. Ранее этот вопрос регулировался статьей 36 ЗК РФ, которая в настоящее время утратила силу.

В процессе практики применения указанной нормы судами был сформирован ряд правовых позиций, которые в значительной мере компенсировали пробелы в законодательстве и в большинстве случаев сохраняют свою актуальность и сегодня. В связи с этим применительно к рассматриваемой категории земельных споров необходимо отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Кроме того, пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Таким образом, законодательством Российской Федерации предусмотрены два варианта оформления земельных правоотношений собственниками объектов недвижимого имущества - аренда либо приобретение земельного участка в собственность. Отметим, что в настоящей статье рассматриваются только вопросы, касающиеся приобретения земельных участков в собственность.

Вместе с тем законодательство не содержит нормы, устанавливающие срок, в течение которого собственник объектов недвижимого имущества обязан привести земельные правоотношения в соответствие с требованиями земельного законодательства, а также ответственность за несовер-

шение либо несвоевременное совершение указанных действий.

Подобное положение дел на практике приводит к тому, что нередко собственники объектов недвижимого имущества не заинтересованы в приведении земельных правоотношений в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, поскольку исходя из принципа платности использования земли (любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) в случае оформления земельных правоотношений возникнет обязанность по уплате земельного налога (при приобретении земельного участка в собственность) либо по уплате арендной платы (при оформлении права аренды на земельный участок).

В такой ситуации можно говорить о пробеле в законодательстве, поскольку это нарушает публичные интересы и приводит к неосновательному обогащению собственников объектов недвижимого имущества, которые не оформили надлежащим образом земельные правоотношения.

Указанная проблема может быть решена посредством внесения изменений в законодательство, в том числе введения понятий «фактическое землепользование» и «фактический землепользователь», а также введения административной ответственности за несвоевременное оформление земельных правоотношений собственниками объектов недвижимого имущества (подробнее см. [36, с. 72-78].

Анализ законодательства и судебной практики позволяет выявить целый ряд проблем, связанных с реализацией права на приобретение в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями, от своевременного решения которых в немалой степени зависят юридическая возможность реализации такого права и разрешение спора в случае обращения в суд. В связи с этим необходимо обратить внимание на следующее.

Определение органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком

Отношения, связанные с оформлением прав на земельные участки под объектами недвижимого имущества, находящиеся в собственности публично-правовых образований, всегда предполагают взаимодействие с уполномоченными органами, поэтому особенностью рассматриваемой категории земельных споров является наличие публичного элемента - уполномоченного на распоряжение конкретным земельным участком органа государственной власти либо органа местного самоуправления, и его действиями либо бездействием, в связи с чем указанные споры подлежат разрешению в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации либо главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в зависимости от субъектного состава.

Более того, в подобном случае спор может возникнуть исключительно при условии обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность и представления пакета документов, установленного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Согласно статье 39.2 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (далее -уполномоченный орган)».

Таким образом, существуют три уровня, на которых осуществляются управление и распоряжение земельными участками: • федеральный уровень;

• уровень субъекта Российской Федерации;

• муниципальный уровень.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Основной задачей, решаемой на этапе

обращения в уполномоченный орган, является поиск уполномоченного органа на отчуждение земельного участка, при этом ситуация осложняется тем, что процесс разграничения государственной собственности на землю до настоящего времени не завершен. Существующие правовые механизмы не позволяют обеспечить окончательное разграничение государственной собственности на землю в Российской Федерации, поэтому до сих пор значительная часть российского земельного фонда относится к неразграниченной собственности.

Одно из внесенных Законом № 171-ФЗ изменений касается порядка управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Этот закон дополнил Вводный закон статьей 3.3, которая устанавливает порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Решение задачи осложняется тем, что многие правообладатели, имеющие правоустанавливающие документы на земельные участки, до настоящего времени по различным причинам не внесли сведения о земельных участках в государственный кадастр недвижимости, что не позволяет сделать однозначный вывод относительно оснований для отнесения земельного участка к собственности соответствующих публично-правовых образований. От решения указанной задачи зависит определение заинтересованного лица (административного ответчика), к которому в суде будут предъявлены требования.

В таких условиях при управлении и распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, существует значительный правовой риск - наличие правообладателя земельного участка в лице публично-правового образования. Существенность

такого риска в том, что если указанный факт будет установлен, то распоряжение таким земельным участком будет являться незаконным, поэтому все принятые распорядительные акты и возникшие на их основании вещные правоотношения также будут незаконными, что породит многочисленные судебные разбирательства, а в случае обращения в суд с требованиями к неуполномоченному органу в удовлетворении заявленных требований будет отказано.

Превентивной мерой против возникновения земельного спора между публично-правовыми образованиями может являться направление необходимых запросов во все уполномоченные на управление и распоряжение земельными участками органы государственной власти для минимизации возможных юридических рисков и обеспечение четкого взаимодействия указанных органов в сфере земельных отношений.

Оборотоспособность земельного участка

Как уже отмечалось, со дня введения в действие ЗК РФ приватизация объектов недвижимого имущества без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Таким образом, юридическим препятствием для приобретения в собственность земельных участков под объектами недвижимости, прямо предусмотренным законодательством Российской Федерации, является наличие обстоятельств, исключающих либо ограничивающих земельные участки в обороте.

Согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В связи с этим при разрешении спора о приобретении в собственность земельного участка под объектами недвижимого имущества объективно появляется необходимость исследовать наличие ограничений оборотоспособности земельных участков, поскольку установление такого обстоятельства является юридическим препятствием для предоставления земельного участка в частную собственность. В частности, основанием ограничения оборотоспособности земельных участков является наличие на земельном участке гидротехнических сооружений, водных объектов и т. п. (ст. 27 ЗК РФ).

В качестве примера исследования вопроса, связанного с наличием оснований ограничения оборотоспособности земельного участка при реализации права на приобретение земельного участка в собственность, можно привести дело № А41-60366/15, в рамках которого Десятый арбитражный апелляционный суд назначил экспертизу и поставил перед экспертами вопросы о вхождении в границы спорного земельного участка береговой полосы водного объекта, пляжей, набережных, гидротехнических сооружений, вхождении спорного земельного участка в пояс зоны санитарной охраны водного объекта для установления юридического факта, касающегося наличия оснований ограничения оборотоспособности земельного участка и определения возможности его отчуждения из собственности Российской Федерации в частную собственность [31].

Исключительность права

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Исключительность применительно к оформлению прав на земельные участки означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на при-

ватизацию земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением.

На практике уполномоченные органы нередко отказывают в предоставлении земельного участка в связи с наличием прав третьих лиц на земельный участок, например права постоянного (бессрочного) пользования, лица, которое ранее являлось собственником объекта недвижимого имущества, впоследствии отчужденного, и собственник которого обратился для реализации своего исключительного права, однако обременение земельного участка правами третьих лиц не имеет правового значения ввиду исключительности реализуемого права.

Такая правовая позиция была сформулирована в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 апреля 2012 года № 12955/11, в котором суд указал, что такое право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 года № 1489/11.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 28 сентября 2015 года № 304-ЭС15-9874 по делу № А03-24556/2013 подтвердил актуальность указанной правовой позиции.

В определении от 5 марта 2013 года № 14-КГ12-13 этот высший судебный орган сформировал и другой подход к решению рассматриваемого вопроса, согласно которому наличие на земельном участке, находящемся в государственной или муници-

пальной собственности, принадлежащего на праве собственности лицу строения, является препятствием для отчуждения такого земельного участка в пользу третьих лиц, а сделка по отчуждению такого земельного участка противоречит требованиям закона.

Иными словами, единственным лицом, которое может приобрести земельный участок в собственность независимо от наличия прав третьих лиц, является собственник расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Указанные правовые позиции являются взаимодополняющими.

Наличие нескольких собственников объектов

На практике часто возникают ситуации, когда на земельном участке находятся несколько объектов недвижимого имущества, принадлежащих различным лицам на разных правах. Ситуация может осложняться наличием в одном объекте недвижимого имущества помещений, принадлежащих различным лицам на разных правах.

Указанная ситуация также регламентируется ЗК РФ, в том числе при наличии ограниченных вещных прав (право хозяйственного ведения, право оперативного управления).

Так, согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, то эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Основным условием применения этой нормы, как следует из ее буквального толкования, является неделимость земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты. В связи с этим можно сделать вывод о том, что в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации в противном случае необходимо сформировать земельный участок под каждым объектом.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Важное нововведение - появление нормы, определяющей размер долей в праве общей собственности при приобретении в собственность земельного участка, которая ранее отсутствовала, что усложняло реализацию исключительного права на приобретение земельного участка в собственность.

Так, согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Устанавливая общее правило, указанная норма предусматривает юридическую возможность отступления от правила как при наличии соответствующего соглашения, так и при наличии решения суда, что представляется объективно необходимым, поскольку от размера доли зависят размер уплачиваемого земельного налога, участие в общих расходах, связанных, например, с уборкой земельного участка и т. д., при этом собственники вправе урегулировать указанный вопрос по своему усмотрению.

Соразмерность

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом зе-

мельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Для приобретения земельного участка в собственность под объектами недвижимого имущества собственник объектов недвижимого имущества должен доказать, что для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка.

Указанный вывод впервые сформулирован в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года по делу № 13535/10, согласно которому лицо, обратившееся с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, должно подтвердить необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Эта правовая позиция сохраняет свое действие применительно к рассмотрению споров о приобретении в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества до настоящего времени, о чем свидетельствует анализ практики Верховного Суда Российской Федерации (см., в частности, [16, 17, 18, 20 ]).

Для разрешения указанных вопросов необходимо назначение судебной экспертизы, в рамках которой следует получить ответы на вопросы, связанные с установлением перечня объектов, расположенных на

земельном участке их правообладателей, являются ли соответствующие объекты объектами недвижимого имущества, а также определить площади, необходимые для их эксплуатации.

Цена земельного участка

Анализ судебной практики показывает, что при реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества возникают споры, связанные с определением выкупной стоимости земельного участка, в том числе с датой, по состоянию на которую должна определяться цена, а также о возможности применения льготной цены.

На практике уполномоченные органы нередко необоснованно завышают выкупную стоимость земельного участка и определяют ее в размере полной кадастровой стоимости, невзирая на наличие оснований для продажи земельного участка по льготной цене, установленной соответствующими нормативными правовыми актами.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Кроме того, на практике нередко возникают ситуации, когда выкупная стоимость земельных участков определяется не по состоянию на дату обращения в уполномоченный орган, действие (бездействие) которого признано незаконным в судебном порядке, а по состоянию на дату исполнения вступившего в законную силу решения суда.

Однако период времени между обращением в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка и приведением в исполнение судебного акта об обязании предоставить в собственность земельный участок может быть продолжительным, и за это время кадастровая стоимость земельного участка может существенным образом увеличиться, что будет нарушать права и законные интересы заявителя.

По общему правилу, выкупная стоимость земельного участка должна определяться

по состоянию на дату обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка при условии отсутствия оснований для отказа в предоставления земельного участка. Указанный вывод подтверждается судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации (см., например, [9, 11]). Одновременно можно сделать вывод о том, что действия уполномоченных органов по определению выкупной стоимости по состоянию на иные даты, помимо указанной, будут являться незаконными.

В связи с этим при обращении в суд с заявлением о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченного органа при предоставлении земельного участка необходимо просить суд обязать соответствующий уполномоченный орган осуществить продажу земельного участка по конкретной цене с указанием конкретного рублевого эквивалента. Соблюдение указанного правила позволит в дальнейшем избежать споров относительно определения выкупной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в следующих пределах:

• двадцать процентов от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численность населения более 3 миллионов человек;

• два с половиной процента от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, из буквального содержания рассматриваемой нормы следует, что до 1 июля 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 этого закона, в случаях если:

• в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

• такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем пункта 1.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

В связи с этим для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 1 37-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Указанная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2015 года № 310-КГ14-5503 по делу № А35-10888/2013.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, дающим право на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества по льготной цене, в частности, является ранее состоявшееся переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, однако уполномоченные органы нередко игнорируют указанные основания, что потенциально может привести к необоснованным судебным разбирательствам.

Невозможность приобретения земельных участков в собственность под некоторыми объектами

На практике при разрешении споров о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями возникают ситуации, когда юридическая возможность приобретения земельного участка в собственность поставлена в зависимость от свойств расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Речь идет, в частности, о линейных, незавершенных строительством, вспомогательных и разрушенных объектах.

Линейные объекты

Нахождение в пределах земельного участка подземных и иных инженерных коммуникаций не является основанием для его предоставления собственникам таких объектов на каком-либо праве.

Необходимо учитывать, что согласно пункту 8 статьи 90 ЗК РФ на земельные участки, на которых размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. У соб-

ственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Нахождение в пределах земельного участка подземных коммуникаций не является препятствием для предоставления его в собственность лицу, являющемуся собственником расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Собственник коммуникаций вправе ставить вопрос о предоставлении права ограниченного пользования этим земельным участком в порядке пункта 1 статьи 274 ГК РФ.

Таким образом, на собственника линейных объектов, которыми, как правило, являются подземные коммуникации, не распространяется исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены такие объекты.

Также следует отметить, что в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ указаны только объекты, которые расположены на земельном участке, а не под ним либо в его пределах, при этом необходимо учитывать само понятие земельного участка, закрепленное в статье 6 ЗК РФ.

Указанная позиция подтверждается определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2011 года № ВАС-13352/11 по делу № А71-10396/2010.

Объекты незавершенного

строительства

Высшие судебные органы применяли различные подходы к решению вопроса о возможности приобретения в собственность земельных участков под объектами незавершенного строительства.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года № 8985/08 и от 1 марта 2011 года № 14880/10, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким

случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ.

Однако Верховный Суд Российской Федерации использовал принципиально иной подход к решению этого вопроса.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 года № 71-В11-13, при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с существующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36З К РФ (в настоящее время утратила силу, вместо указанной статьи применяется статья 39.20 ЗК РФ) не имеется. То есть в этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных свойствами объектов недвижимого имущества.

Позднее в определении от 29 апреля 2016 года № 305-КГ15-19738 по делу А41-453/2015 Верховный Суд Российской Федерации указал, что в силу пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в силу пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.

В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время придерживается позиции о невозможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанных в законодательстве случаях (см., например, [12, 13]).

Следует отметить, что Закон № 171-ФЗ установил особый правовой режим земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в том числе определил правовые последствия незавершения строительства в установленные сроки.

Вспомогательные объекты

При разрешении рассматриваемой категории споров также неоднократно возникал вопрос относительно юридической возможности приобретения в собственность земельных участков под объектами вспомогательного назначения.

Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность земельного участка.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 года № 12668/12 по делу № А21-6529/2010 и сохраняет свою актуальность до настоящего времени.

Наличие такой правовой позиции позволяет исключить возможные злоупотребления, связанные с приобретением в собственность земельных участков с целью их последующей продажи третьим лицам, поскольку снести (демонтировать) объекты вспомогательного назначения гораздо проще, чем основной объект.

Разрушенные объекты

Земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих объектов не-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

движимости, а разрушенные объекты до их восстановления и ввода в эксплуатацию не могут быть использованы.

Исходя из содержания и смысла статей 39 и 39.20 ЗК РФ приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в этом случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом на приватизацию земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2009 года № 6811/09 и от 8 июня 2010 года № 292/10 и подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в определении от 8 сентября 2015 года № 303-КГ15-10994 по делу № А04-7594/2014.

Наличие такой правовой позиции также позволяет исключить возможные злоупотребления.

Подводя итого изложенному, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, число рассматриваемых судами споров о приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, под зданиями, сооружениями, является достаточно большим на протяжении продолжительного периода времени.

Во-вторых, с целью совершенствования порядка и стимулирования приведения земельных правоотношений собственниками зданий и сооружений в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации целесообразно внести изменения в части установления

предельных сроков осуществления указанных мероприятий, юридической ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение соответствующих обязанностей, в том числе ввести понятия «фактический землепользователь» и «фактическое землепользование» и установить особый правовой режим таких земельных участков.

В-третьих, анализ и обобщение судебной практики позволяют в общем виде определить наиболее значимые действия, связанные с приобретением в собственность земельных участков под зданиями и сооружениями, в том числе определить практические рекомендации, связанные с подготовкой и участием в спорах о приобретении права собственности на земельные участки под зданиями, сооружениями.

Ряд правовых позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняющих свою актуальность до настоящего времени, а также некоторые позиции Верховного Суда Российской Федерации позволяют восполнить существующие в законодательстве пробелы, в том числе определить юридическую возможность приобретения в собственность земельных участков в зависимости от свойств и назначения расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Объективно следует отметить, что минимальное знание и учет указанных правовых позиций в споре о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями, в том числе при подготовке к нему, повысят вероятность положительного разрешения спора.

В-четвертых, действия, связанные с приобретением в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества, условно можно разделить на действия, связанные с подготовкой и обращением в уполномоченный орган (досудебный либо административный этап), и действия, связанные с признанием незаконным действий (бездействий) указанных органов (судебный спор).

На досудебном этапе необходимо совершить следующие действия:

• определение уполномоченного органа на отчуждение земельного участка;

• установление факта отсутствия ограничения оборотоспособности земельного участка либо изъятия земельного участка из оборота;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• установление исключительности права на приобретение в собственность земельного участка;

• подготовка необходимых документов и обращение в уполномоченный орган.

Последовательное выполнение указанных действий в немалой степени предопределяет разрешение спора о приобретении земельного участка в собственность под зданиями, сооружениями.

Вместе с тем при возникновении спора ввиду незаконных действий (бездействия) уполномоченного органа необходимо учесть, что в предмет доказывания по рассматриваемой категории споров входят следующие юридически значимые обстоятельства:

• отсутствие ограничений либо изъятия земельного участка из оборота;

• исключительность права, то есть то обстоятельство, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам;

• отнесение объектов к недвижимому имуществу, их состояние и функциональное назначение (невзирая на наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности, суды нередко исследуют вопрос об отнесении объектов к движимому либо недвижимому имуществу, поскольку иногда формально создается ситуация для приобретения земельного участка в собственность под объектом недвижимого имущества, который в действительности таковым не является) (см., например, [32]);

• соразмерность, то есть установление факта, что для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка.

Указанные обстоятельства, входящие в предмет доказывания, не являются исчерпывающими и могут меняться, в том числе дополняться, с учетом особенностей конкретного дела.

Спор, связанный с приобретением в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества, не может быть разрешен без установления и исследования указанных обстоятельств.

В-пятых, разрешение споров о предоставлении в собственность земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, исходя из предмета доказывания в ряде случаев, помимо юридических познаний, требует специальных знаний в сфере геодезии, картографии, градостроительства и иных областях, поскольку объективно возникает необходимость установления таких обстоятельств, входящих в предмет доказывания, как отсутствие ограничений оборотоспособности земельного участка, соразмерность, отнесение объектов к движимому либо недвижимому имуществу и т. д. Однако судьи не обладают указанными познаниями, в связи с чем объективно возникает необходимость в назначении экспертиз для разрешения вопросов, входящих в предмет доказывания, что является их особенностью.

Таким образом, одной из ключевых задач при разрешении рассматриваемой категории земельных споров является проработка вопроса о необходимости назначения по делу экспертизы, поиска экспертной организации и постановки вопросов, на которые должен будет ответить эксперт.

В заключение отметим, что решение указанных задач требует привлечения квалифицированных юристов в сфере земельных отношений, от практического опыта, знаний и своевременности совер-

шения процессуальных действий которых в немалой степени зависит разрешение споров о предоставлении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями.

Качественное выполнение указанных рекомендаций и учет правовых позиций судов, компенсирующих пробелы, является залогом правильного и своевременного рассмотрения спора о приобретении в собственность земельных участков, принятия законного и обоснованного судебного акта и гарантом восстановления нарушенных прав заинтересованных лиц в сфере земельных отношений.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.

4. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3.

5. Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации : [сайт]. URL: http://www.cdep.ru/index. php?id=79&item=3423 (дата обращения: 1 июня 2016 года).

6. Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации : [сайт]. URL: http://www.cdep.ru/index. php?id=79&item=2885 (дата обращения: 1 июня 2016 года).

7. Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации : [сайт]. URL: http://www.cdep.ru/index. php?id=79&item=3417 (дата обращения: 1 июня 2016 года).

8. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации : Федеральный закон от 8 марта 2015 года

№ 21-ФЗ.

9. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 февраля 2014 года № ВАС-1393/14 по делу № А56-78682/2012.

10. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2011 года № ВАС-13352/11 по делу № А71-10396/2010.

11. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 марта 2016 года по делу № 305-ЭС15-16104 по делу № А41-44783/2014.

12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 марта 2016 года № 305-ЭС16-922 по делу № А41-5517/15.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

13. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года № 310-КГ15-13852 по делу № А14-4057/2014.

14. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 марта 2013 года № 14-КГ12-13.

15. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2015 года № 303-КГ15-10994 по делу № А04-7594/2014.

16. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 октября 2015 года № 309-ЭС15-12858 по делу № А76-24105/2014.

17. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 августа 2015 года № 308-КГ15-9679 по делу № А53-7589/2013.

18. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2015 года № 306-КГ15-14395 по делу № А55-868/2014.

19. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 года № 71-В11-13.

20. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2015 года № 305-КГ15-4369 по делу № А41-17971/14.

21. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2016 года № 305-КГ15-19738 по делу А41-453/2015.

22. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2015 года

№ 310-КГ14-5503 по делу № А35-10888/2013.

23. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2015 года № 304-ЭС15-9874 по делу № А03-24556/2013.

24. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года № 14880/10.

25. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года по делу № 13535/10.

26. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2009 года № 6811/09.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

27. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года № 292/10.

28. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 апреля 2012 года № 12955/11.

29. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 года № 1489/11.

30. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года № 8985/08.

31. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2016 года по делу № А41-60366/15.

32. Постановление Десятого арбитраж-

ного апелляционного суда от 17 марта 2015 года по делу № А41-53136/2013.

33. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 года № 12668/12 по делу № А21-6529/2010.

34. Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1.

35. Тоточенко Д. А. Профилактика земельных споров // Юрист. 2015. № 8.

36. Умеренко Ю. А. Фактический землепользователь как нелегальный участник земельных отношений // Современное право. 2013. № 4.

37. О приватизации государственного и муниципального имущества : Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ.

38. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ.

39. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.

СТАТУТ ШКОЛА ПРАВА Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования «Школа права «СТАТУТ» ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ Телефон: (499) 956-08-65 http://www.statut.ru/ Е-таМ: [email protected]

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Место проведения: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), г. Москва

23.01-27.01.2017 ДОГОВОРНОЕ ПРАВО: реформа Гражданского кодекса РФ и актуальные вопросы судебной практики

26.01-27.01 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ: реформа законодательства и принципы регистрационной системы

27.01-29.01 ИТОГИ 2016: анализ административной практики ФНС России, практики КС РФ и ВС РФ по налоговым спорам. Законодательные новации 2017 г.

cyberleninka.ru


Смотрите также