Биография котровский дмитрий


Дмитрий Котровский дал интервью PEOPLETALK

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки-групп», добился всего сам, без протекции и покровителей. Что нужно делать, чтобы стать успешным бизнесменом, и чем он занимается сейчас, Дмитрий рассказал PEOPLETALK.

Я родился в Москве. Родители у меня с бизнесом никогда не были связаны: оба потомственные горняки (добывали полезные ископаемые). Сейчас мама уже не работает, а папа вот в строю – он главный редактор журнала «Горная промышленность».

В детстве я очень много занимался водным поло, а еще, кстати, состоял в разных театральных кружках. Может, если бы я не ушел в бизнес, стал бы актером, кто знает. (Смеется.) А вообще, в детстве я хотел стать дантистом.

Летом, как и все мои сверстники, ездил в Крым и отдыхал в Пионерском дворце на Воробьевых горах. Я обожал гонять на скейте, который сделал, кстати, сам – там вместо колес были подшипники.

В школе я учился хорошо, уроки никогда не срывал, да и вообще, был любознательным ребенком. Зарабатывать деньги начал уже с 15 лет – работал на стройках частных объектов. Но не постоянно, а в основном на каникулах.

Решение, в какой вуз поступать после школы, я принял не сам. Мне помогли родители – в нашей семье все были связаны с горным делом. Так что я поступил в Московский государственный горный университет на факультет «Открытые горные работы» и окончил его в 2000 году. Некоторые преподаватели в свое время учились на одном курсе с моим отцом, так что легким студенчество не было. Кстати, у меня где-то есть интересная фотография: моя бабушка ведет семинар, а в первых рядах сидят ее дочь, студентка первого курса Наташа, и студент четвертого курса Миша – мои родители!

После института я поступил в аспирантуру и через три года получил степень кандидата экономических наук.

Карьеру я начинал с должности старшего продавца в компании «Росбилдинг», но в 2007 году перешел в Mirax Group – тогда это была самая быстро развивающаяся девелоперская компания. Там я стал заместителем директора департамента жилой недвижимости. Ну а в 2010 году – партнером, управляющим по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск». В 2012 году я уже был вице-президентом, а через два года – партнером девелоперской компании «Химки Групп». «Химки-Групп» – крупнейшая компания по строительству и продаже недвижимости в Подмосковье. На самом деле я просто оказался в нужное время в нужном месте. Встретился с управляющими: они попросили меня изучить проект и дать свои предложения по его развитию. Я к делу подошел ответственно, тщательно подготовил доклад и расписал несколько форматов сотрудничества.

У «Химки-Групп» дела идут прекрасно: компания сдала и ввела в эксплуатацию все объекты, над которыми работала, и готовится к покорению новых вершин.

Костюм, Daniel Hechter; джемпер, Uniqlo

Сейчас я думаю над созданием собственной высокотехнологичной компании, в которой люди будут способны быстро и эффективно решать многопрофильные задачи.

Я очень требователен к людям. Это, наверное, мой главный недостаток. Еще могу выделить природную скромность и тотальное недовольство своими результатами. Ну и я перфекционист.

Утром меня каждый день можно встретить в спортивном зале Republika на Никольской улице, а вечером в одном из ресторанов на Патриках – мне очень нравится этот район. А вот днем я работаю в Новогорске, так что поболтать не получится. (Смеется.)

Благодарим студию APRIORI PHOTO за помощь в организации съемки.

peopletalk.ru

Дмитрий Котровский: За последние семь лет в стране так и не появилось никакого системного подхода к вопросу социального жилья

Снять квартиру у государства. Когда в России появится социальное жилье, и кто сможет на него рассчитывать? Эксперты говорят, что поручение президента позволит решить квартирный вопрос для тех, кто не может потянуть ипотеку. Так ли это, и как реформа отразится на рынке жилья?

Ольга Арсланова: Ну а мы продолжаем. Хорошая новость для тех, кто арендует жилье и уже устал тратить на это деньги: в России может появиться социальное арендное жилье. Новая программа должна помочь семьям с невысоким уровнем дохода, так считают эксперты, комментируя поручение президента Владимира Путина.

Иван Князев: Реализация такой программы возможна только за счет федерального бюджета, оператором арендного жилья должно стать вот именно государство. Квартиры будут передаваться в найм на долгий период, именно в найм по очень низким ценам, но без права собственности, это тоже важно.

Ольга Арсланова: Давайте посмотрим, кто же сможет претендовать на такое жилье, которое, правда, пока не существует, но планируется. Эксперты говорят, что это коснется семей, у которых доход ниже 30 тысяч рублей, при этом у них не должно быть собственности. Отдельно рассматриваются социальные категории граждан, врачи и учителя, а также другие специалисты, которым надо где-то жить при переезде в другой регион на работу.

Иван Князев: Кто еще в нашей стране имеет право на соцжилье, давайте вспомним. Например, военным дают жилищный сертификат после 20 лет службы или при увольнении по состоянию здоровья не менее чем через 10 лет выслуги. Также оно положено страдающим хроническими заболеваниями и инвалидам.

Ольга Арсланова: Ежегодно, по данным Росстата, социальное жилье получают примерно 5% от всех семей, стоящих на учете. В 2008 году жилье получили 144 тысячи семей, в 2018-м только 99 тысяч. Об этом проекте подробнее поговорим с нашим экспертом: у нас в студии член президиума «Опоры России», председатель Комитета по строительству Дмитрий Котровский. Здравствуйте.

Иван Князев: Здравствуйте, Дмитрий Михайлович.

Дмитрий Котровский: Здравствуйте.

Иван Князев: Вот смотрите, цифры – ниже 30 тысяч рублей, вообще нет собственности. Мне кажется, у нас очень много в стране найдется таких людей, которые смогут фактически после этой программы, когда она начнет реализовываться, претендовать на такую вот социальную аренду жилья. А квартира-то хватит? Где их взять-то столько?

Дмитрий Котровский: Дело в том, что буквально на днях глава налогового ведомства журналисту ответил на вопрос, какой он пил кофе на днях, используя все те инструменты, которые сегодня в Российской Федерации используются, кассовое оборудование. Поэтому если мы попытаемся в ближайшее время ответить на вопрос, у кого нет квартиры и у кого доход семейный совокупный меньше 30 тысяч рублей, я думаю, что хорошо, что у нас прошел определенный избирательный цикл, потому что мы будем все удивлены.

Вы правильно говорите о том, что нам бы сейчас справиться с объемом 120 миллионов квадратных метров возводимых. Хотя если говорить о нацпроекте, то, что сегодня предлагается запустить как отдельную программу по обеспечению малоимущих людей этими квартирами, – конечно, это вписывается в паспорт нацпроекта, так как там кроме 120 миллионов квадратных метров указана еще одна цифра: не менее 5 миллионов семей должны быть обеспечены комфортным и доступным жильем.

Но с учетом того, что это абсолютно не новая тема, был у нас в 2012 году 600-й указ президента, был подготовлен Советом Федерации проект к Жилищному кодексу, в котором, собственно, перечислялись те группы лиц, о которых вы сейчас проговорили. К сожалению, с 2012-го по 2019-е гг., за 7 лет в стране не появилось никакого системного подхода к этому вопросу. Да, есть определенные качественно выполненные проекты, например, Калужская область, но там «Volkswagen» участвовал в реализации такого проекта…

Ольга Арсланова: Это новое, абсолютно новое жилье?

Дмитрий Котровский: Это абсолютно новое жилье. Поэтому говорить на сегодняшний день о том, насколько рынок, насколько государство, насколько, собственно, та самая категория граждан готовы будут участвовать в этом проекте, решив эту задачу, то нам надо внимательно, конечно, читать Жилищный кодекс. Там две важные статьи есть, 51-я статья и 91-я статья. Вот по Жилищному кодексу, каждый гражданин имеет право на доступное жилье, и конечно, этим правом они должны воспользоваться.

Но с другой стороны, муниципалитеты могут ограничить это право, потому что это право реализуется только в случае того, когда гражданин заявляет о том, что он действительно на сегодняшний день имеет отношение к одной из названных категорий, он должен встать в очередь. Это мировая практика, хотя с рынком она ничего общего не имеет.

Ольга Арсланова: То есть еще и вот этим придется людям все равно побороться за то, чтобы получить?

Дмитрий Котровский: Ну чтобы… Мы же сейчас с вами говорим о том, что идея неплоха, она не нова, к этому снаряду мы подходили еще в 2012-2013-х гг., результатов нет. Но если у людей падают доходы, то вот таких людей явно должно быть более, а чтобы понять объем, который должен быть переложен на строителей, сами же по себе дома не появятся, то есть нужны определенные региональные разнарядки. Надо понять, сколько таких людей в Чувашии, сколько таких людей в Ленинградской области. Москва по сути может самостоятельно справиться с этой задачей, потому что это субъект федерации обеспеченный и является донором, а у нас всего 8 субъектов федерации, которые дотируют федеральный бюджет, остальные должны каким-то образом попытаться решить и ответить на вопрос, как это сделать.

Иван Князев: Там разные механизмы предлагаются.

Ольга Арсланова: Но Дмитрий, вы говорите, что к снаряду к этому мы подходили, а почему неудачно подходили? Необязательно же, понятно, инвесторов сложно привлечь, строить новое жилье, можно на вторичке что-то брать, а государство, например, компенсирует разницу.

Дмитрий Котровский: Абсолютно верно! Дело в том, что у нас сегодня только зафиксированный рынок вторичного жилья, арендного вторичного жилья благодаря «Авито» и «Циан», это 10 миллионов единиц, штук, которые на сегодняшний день находятся в обороте.

Ольга Арсланова: Еще и налоги не платят, а так будут.

Дмитрий Котровский: Но это вопрос надзорных органов, это вопрос регулятора, каким образом сделать, чтобы налоги платились, понимаете. Ведь есть ряд других примеров, когда, например, по самозанятым на сегодняшний день достаточно колоссальный результат в 4 субъектах федерации.

Иван Князев: Да-да.

Ольга Арсланова: Предположим, их можно же привлечь?

Иван Князев: То есть теоретически механизм такой можно выработать?

Дмитрий Котровский: Это чисто ручная работа, это работа муниципальных органов власти, региональных органов власти; это, безусловно, дотационная программа с федерального бюджета. Только мы должны понимать с вами, что по сути мы должны решить этот вопрос с минимальными затратами федерального бюджета, потому что, например, если у меня решен вопрос квартирный всей моей семьи, я не очень понимаю, почему из тех налогов, которые я перечисляю в бюджет, этими деньгами будут закрываться вопросы, которые ко мне абсолютно никакого отношения не имеют.

Иван Князев: Да.

Дмитрий Котровский: Было же рациональное предложение еще в 2013 году привлекать деньги физических лиц, если прогарантировать им, что те облигации, которые будут замещены путем предложения вам ипотечного облигационного документа взамен на ваши деньги, если ставка в Сбербанке сегодня, грубо говоря, по депозиту 7%, вам предлагается 8%, вовлекаются ваши деньги. Но ведь все, что попытались сделать с обманутыми дольщиками, приняв все поправки в 214-й Федеральный закон, мы не можем на сегодняшний день даже рассматривать такую возможность. Что мы тогда предлагаем? Мы предлагаем залезть в бюджетные денежные средства и оттуда начать финансирование таких проектов.

Иван Князев: Компенсировать. А если говорить о новостройках, не о вторичном жилье, а о новостройках, там поднималась такая идея, как в рамках ГЧП это делать. Бизнес пойдет на это?

Дмитрий Котровский: На сегодняшний день срок окупаемости от 25 до 34 лет. То есть если, например, мне 40 лет, я предприниматель, я готов пойти с государством в подобную игру, где мне зафиксируют концессионное соглашение и тарифы, то, возможно, к 74 годам у меня будет окупаемость этого проекта. Если я планирую свой бизнес передавать своим детям, то, возможно, для крупных девелоперов, коих сегодня не так много… У нас сегодня в стройке по 2017 году 94% – это малый и микробизнес, это проект «Стратегия 2030», подготовленный Минстроем, оттуда увидели эти цифры. На самом деле мы тоже немножко были приятно удивлены и шокированы, потому что мы думали, что хоть какую-то долю выделят хотя бы среднему бизнесу.

Посему это вопрос тогда, когда надо рассматривать каждую территорию в отдельности. Безусловно, надо сначала понять потребность, потому что не понимая потребность, очень сложно вклиниться в комплексное развитие территории с тем сегментом, о котором мы сегодня говорим. Ведь еще один минус есть: если вы занимаетесь возведением доходного дома, вы не можете часть квартир реализовывать коммерческим способом, то есть продавать, а часть предлагать для коммерческого или некоммерческого найма, у вас весь этот дом должен быть структурно 100% наполнен только одной категорией возможностей при реализации этого проекта.

Иван Князев: Подождите-подождите, так я понимаю, что как раз-таки по этой программе и будет такая возможность, то есть часть квартир будет использоваться для социальной аренды, а остальные будут, я не знаю, продаваться…

Дмитрий Котровский: Вы столкнетесь в определенно скором времени с проблемой содержания такого дома, потому что нанимая управляющую компанию либо товарищество собственников жилья, вы вовлечете этих людей просто в конфликт. Почему? Потому что люди сами на сегодняшний день снизу принимают решение, сколько скамеек им нужно, каким образом греть котельную в зимний период времени. Вопрос экономии важен, но его решают люди с тем достатком, которые могут позволять нагревать батареи до того уровня, до которого не могут сделать соседи. Там очень большой комплекс отчислений, например, в капфонд отдельной строкой в регионах…

Иван Князев: Ну понятно, да.

Дмитрий Котровский: Набирается очень много. Это было бы неправильно, если бы замешивалась среда людей, для которых невозможно нести вот эти обременения в дальнейшем. Это неправильно.

Ольга Арсланова: Давайте вот на что посмотрим. На минувшей неделе в городе Анива на Сахалине отметили новоселье 36 семей. В новый дом на улице Гоголя заселились бюджетники, это педагоги, врачи, полицейские, молодые специалисты из других отраслей. Это жилье арендное, но платить жильцы будут в 2 раза меньше среднерыночной стоимости. За аренду 2-комнатной квартиры нужно будет отдать 9 тысяч рублей, 3-комнатной – 12 тысяч. Некоторым семьям компенсируют при этом и эти затраты.

Надежда Сон: Шесть, семь, восемь лет даже работаю уже в Доме детского творчества и подала заявление на арендное жилье. У меня трое детей, и вот нам дали жилье, нас обрадовали. А до этого снимали квартиру.

Станислав Кириллов: За 8 месяцев, что я здесь руководителем лесничества, я уже сменил три квартиры по причине «цена-качество». Цены, конечно, в Анивском районе на съемное жилье очень большие, при этом выбора квартир нет.

Иван Князев: Жильцы смогут приобрести эти квартиры на льготных условиях: например, молодые семьи с двумя детьми смогут взять ипотеку по ставке 3,5%, многодетные – беспроцентную ипотеку. В ближайшее время в Анивском районе сдадут в эксплуатацию еще 2 таких дома.

Ну вот на самом деле да, хороший пример.

Ольга Арсланова: Красота!

Дмитрий Котровский: Хороший пример.

Ольга Арсланова: Дмитрий, а нам вот, знаете, интересно – в Москве, например, появится такое арендное жилье? И сколько оно будет стоить с учетом цен?

Дмитрий Котровский: Ну в свое время…

Иван Князев: Вообще условия для разных регионов разные будут или одинаковые?

Ольга Арсланова: То есть это хорошо, да.

Дмитрий Котровский: Безусловно, в каждом регионе должен быть подход в том числе к ценообразованию разный.

Иван Князев: Конечно.

Дмитрий Котровский: Все идет из средней зарплаты по региону, среднего дохода. Конечно, в Липецкой области при средней зарплате в 15 тысяч рублей мы должны с вами на сегодняшний день понять, во-первых, насколько вторичный рынок предлагает свои возможности, безусловно, эта тема должна конкурировать с частным вторичным рынком.

Ольга Арсланова: Ну в Москве сколько может стоить аренда такого жилья?

Дмитрий Котровский: Ну вот несколько проектов было запущено АИЖК, бывший «Дом.рф». Такие проекты, например, на Ходынском поле, там 2-комнатная квартира составляла 85–95 тысяч рублей в месяц.

Ольга Арсланова: Это, простите, социальное жилье, да?

Дмитрий Котровский: Нет, это доходные дома, которые предоставлялись открыто в рынке для тех, кто, например, не планирует приобретение в собственность жилье, не могут получить по разным причинам ипотеку, но совокупный доход позволяет тратить такие деньги.

Ольга Арсланова: Социальной арендой это сложно назвать.

Дмитрий Котровский: Рынок Москвы просто по арендному частному жилью настолько велик, что по сути… Например, среди тех людей, с которыми я знаком и которые пытаются решить этот вопрос, они закрывают этот вопрос в Москве. В Москве можно совокупный доход по занятости найти такой, чтобы этот вопрос закрыть и решить его, если мы говорим сейчас про московский регион.

Иван Князев: Карелия пишет: «Каждый гражданин имеет право на жилье социальное, а не вторичное, нормальное по всем параметрам, соответственно что было у нас в нашей стране раньше».

Ольга Арсланова: Кто же им должен это обеспечить, интересно знать.

Дмитрий Котровский: Жилищный кодекс, там все написано, мы с этого начали.

Иван Князев: А вот сейчас, может быть, узнаем у нашего телезрителя. Нам дозвонился Альберт.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Иван Князев: Здравствуйте, Альберт.

Ольга Арсланова: У нас Ямал на связи. Здравствуйте.

Иван Князев: Альберт, вы нас слышите?

Ольга Арсланова: Ай-яй-яй, не получилось у нас.

Иван Князев: Пропал Альберт.

Ольга Арсланова: У нас знаете чего боятся многие зрители? Вспоминают, как выдавали участки многодетным. Сначала дали регионам самим право решать, кого можно вычеркнуть из этого списка, то есть какие должны быть документы, какое имущество и так далее. Потом выделили самые плохие участки, на которых невозможно ничего построить, инфраструктура плохая и так далее. А формально на бумаге вроде как выполнили программу. Не будет ли то же самое с квартирами? Построят дешевые, плохие и дадут мало кому.

Дмитрий Котровский: Во-первых, мы же больше не можем строить дешевое и плохое – у нас существуют стандарты, мы в какой-то момент исключили понятие экономного жилья, если вы помните, и перешли именно к наименованию такого жилья стандартного. Сейчас разработаны «Дом.рф» эти стандарты, которые должны применяться. Буквально сегодня, если не ошибаюсь, я не могу вспомнить область, в которой был руководитель Государственной Думы, они хотят обязать застройщиков в том числе уделять внимание школам, детским садам и придворовой территории.

Посему, если мы говорим о том, что такое жилье должно быть доступным, оно по крайней мере должно быть на уровень, наверное, ниже, чем то, что коммерчески реализуется. Если мы говорим о том, что бизнес должен подключиться к этому, выстроить за собственные деньги и дальше передавать его в наем. Но так как у нас приемка таких домов ведется с применением тех требований, которые сегодня в законе прописаны, то мы будем с вами иметь все-таки качественное жилье, при этом которое должно быть доступным.

Вот здесь возникает основной вопрос. Если регион, если федеральный бюджет готов к компенсациям, что было из последнего сюжета, мы с вами это услышали, тогда вопросов никаких нет, конечно, безусловно, любую экономику можно сделать приемлемой, для того чтобы бизнес часть своих ресурсов, часть своих возможностей, в том числе земельные участки, которые они будут проектировать для дальнейшей застройки, уделяли в том числе таким проектам.

Иван Князев: Ну конечно, если им деньги сразу пойдут.

Дмитрий Котровский: Если им деньги сразу дают, безусловно.

Иван Князев: Любой регион на это пойдет.

Дмитрий Котровский: Мы же с вами понимаем, что доходный дом может строиться за собственные денежные средства, доходный дом, в котором будет часть квартир реализовываться на рынке, а часть квартир будут предназначаться для найма. В рамках последней 26-й поправки к 214-му Федеральному закону, ни один банк, проектный финансист, такой проект рассматривать не будет, он будет рассматривать проект, который должен иметь конечную точку своей реализации. Как правило, конечная точка своей реализации является буквально ввод в эксплуатацию плюс остаток, 5–7% непроданных квартир.

Банк не будет рассматривать проект, в котором в течение 20 или 30 лет будут сдаваться квартиры, cash flow, денежный поток, о котором мы говорим с вами сейчас, просто банковскому сектору это абсолютно не интересно. Там нет маржинальности, она будет снижена, там нет той самой рентабельности, на которую смотрит банк, и банк в первую очередь, конечно, такой проект… Он будет находиться в выборе, этот ли проект финансировать либо финансировать проект, где не будет такой социальной нагрузки.

И на самом деле государство подвело сейчас рынок именно к инструменту, когда вы не можете из кармана взять деньги и построить дом, вы не можете просто привлечь деньги у физических лиц, пообещав им определенные сроки выполнения. За все сегодня отвечает банковский сектор, выдавая проектное финансирование, те самые эскроу-счета, о которых мы говорим. Поэтому вот эти идеи, которые сейчас звучат, их очень важно транспарентно накрыть на все те существующие нормативные акты, регуляторику, которая на сегодняшний день разрабатывается, применяется, вносятся изменения. В ближайшую осеннюю сессию такая возможность будет.

Иван Князев: Да, о рынке жилья буквально через минуту вернемся, поговорим об общей ситуации, как это отразится на рынке жилья. Сейчас у нас телезритель, Павел из Самары. Здравствуйте, Павел.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Зритель: Добрый день. Зиновьев Павел, Самара.

Иван Князев: Здравствуйте, Павел.

Зритель: Есть такая пословица: «Спасение утопающих дело рук самих утопающих». И есть у нас старая традиционная система помощи друг другу в области приобретения жилья – это вскладчину строить себе жилье, жилищные кооперативы. Жилищные кооперативы, являющиеся некоммерческими организациями, дающими возможность каждому иметь жилье в зависимости от своих усилий в этом направлении. Прекрасный пример: 6-й год работы жилищного кооператива… города Питера. Работает на всей территории страны, замечательные условия, 0%. Да, есть членские взносы. Вот такая тема, друзья, давайте поддерживать ее, развивать ее. Это замечательная возможность для всех.

Ольга Арсланова: Есть смысл поддерживать?

Дмитрий Котровский: Я считаю, что против облысения все средства хороши, и если это ситуация, которая может дать еще 36 человекам возможность получить такое жилье…

Иван Князев: …почему бы и нет.

Дмитрий Котровский: …то это будет уже в 2 раза больше, знаете, это с точки зрения показателей. Другой вопрос, что из федерального законодательства понятие жилищных кооперативов, так же как и юридические лица, которые могут приобретать жилье в рамках ипотеки либо прямого приобретения, не исключены. Поэтому если уж возвращаться к этому, то надо тогда работать, безусловно, с Федеральным собранием, доказывая, что такие проекты имеют возможность к реализации.

Но самое главное, надо ответить на вопрос: да, нулевая ставка, да, это взносы тех, кто входит в этот кооператив. Если мы отвечаем на вопрос, каким образом они будут защищены от того, насколько кооператив справится со взятыми на себя обязательствами или нет, если понимаем, что эти риски кем-то покрыты, вопросов никаких нет, это круто. Если мы понимаем, что риски не покрыты, то здесь все-таки ситуация, при которой основной национальный проект «Жилье и городская среда»…

Иван Князев: …провалится.

Дмитрий Котровский: Да, провалится, безусловно.

Иван Князев: Говорят некоторые эксперты, что программа вот эта по строительству государственного жилья может быть таким вот экономическим драйвером в регионах. С одной стороны, это рабочие места, в том числе смогут туда специалисты из других регионов приезжать. А как это вообще в целом отразится на рынке жилья?

Дмитрий Котровский: Если этот масштаб будет в ближайшие 5–6 лет, тот, который мы с вами видим, утрирую сейчас, 36 квартир, это никак не повлияет. Если все-таки мы сделаем замеры, кто может претендовать на это жилье, и если мы не будем ограничивать…

Иван Князев: И там будет большая цифра.

Дмитрий Котровский: Да, и там будет большая цифра. Если мы не будем ограничивать эту очередь, а создавать все условия, для того чтобы такое жилье появилось, я думаю, что банки… Среди тех, кто первым откажется от реализации национального проекта, будет банковский сектор, потому что в него будет, безусловно, внеконкурентная угроза, с которой он справиться не сможет. Вкладывать в коммерческие объекты денежные средства под 12% годовых с учетом того, что у вас просто на соседней улице будут появляться такие дома…

Просто чтобы зрители понимали, те, кто видят на карте масштабы Российской Федерации и думают, что у нас земли много и поэтому мы можем вовлекать ее в оборот, это не так. На сегодняшний день даже есть проблема с вовлечением в оборот тех земельных участков, благодаря которым мы вообще должны к 2024 году добиться тех цифр, которые в нацпроекте указаны.

Ольга Арсланова: Удивляются некоторые наши зрители: «Неужели толковое предложение? Я «за». Но многие сомневаются, не способ ли это государства уйти от выдачи квартир нуждающимся, заменив арендой огромные очереди нуждающихся в жилье? Очень просто их из этой очереди вычеркнуть и сказать: «Ну поживите пока вот тут».

Дмитрий Котровский: Но чтобы вычеркнуть кого-то из очереди… Дело в том, что в 51-й статье Жилищного кодекса прописаны подобные вещи, что гражданин вправе судиться с подобными действиями; другой вопрос, насколько суды просто будут готовы, во-первых, к такому объему, во-вторых, к положительному вынесению решения в случае появления таких исковых заявлений со стороны граждан Российской Федерации. Я все-таки считаю, что позиция президента как и в 600-м указе, так и в последнем майском указе, в результате которого появились вот эти нацпроекты, намерения у государства все-таки, конечно, как у государства, которое несет социальную нагрузку, решать подобные вопросы.

Вопрос только в том, чьими руками будут решаться эти вопросы, насколько те вещи, которые мы наблюдали в последнее время, то есть отсечение физических лиц как инвесторов от рынка жилья… Я думаю, что как раз в таких проектах они могут быть возвращены в этот рынок, потому что проще, конечно, взять деньги у населения, гарантировав им, что… Эти люди, конечно, на какое-то время откажутся от этих денег, но они будут иметь постоянный пассивный доход. Надо понимать, что если банки имеют на сегодняшний день прерогативу, было бы неплохо, чтобы у банковского сектора появилась подобного рода конкуренция.

Но если идти только по пути бюджетирования через специализированные институты, специализированные организации, которые мы сегодня знаем, которые сегодня созданы… Страна слишком большая и слишком разнородная, чтобы во всех 85 субъектах федерации на одном лекале, с одним клише подойти к решению этой проблемы, это практически невозможно.

Ольга Арсланова: Евгений у нас на связи, Ямал. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Иван Князев: Здравствуйте, Евгений.

Зритель: Скажите, пожалуйста, вот была такая программа, она, по-моему, была в московском регионе лет 15 назад запущена, самоокупаемые дома. То есть человек… Заключали договор, соответственно, наверное, какой-то, и он платил именно стоимость жилья, квадратного метра, и становился собственником лет, может быть, через 15. Я точно не помню, это давно было, она просуществовала полгода, наверное. Вот куда она делась? Было такое.

Дмитрий Котровский: Пятнадцать лет назад еще не было долевого участия, с 2004 года этот закон вступил в силу. Возможно, это были какие-то инвестиционные решения, при которых по сути по предварительным контрактам вовлекались люди в реализацию по капитализации земельного участка.

Но я бы не хотел сейчас вспомнить период до 2004 года. По сути только благодаря, в общем-то, долевому участию те объемы обманутых дольщиков, которые мы сегодня видим, если взять их за какую-то абсолютную величину, без этого закона, я думаю, катастрофа была бы просто кратной тем цифрам, которые мы сейчас видим. Скорее всего, это тоже напоминает жилищный кооператив, тогда когда люди объединялись в рамках одного проекта…

Иван Князев: Что-то вроде этого.

Дмитрий Котровский: …и брали на себя ответственность.

Иван Князев: Спасибо, Дмитрий.

Ольга Арсланова: Спасибо, стало немного понятнее. Член президиума «Опоры России», председатель Комитета по строительству Дмитрий Котровский был в нашем эфире. Говорили о социальной аренде, социальном жилье, которое, возможно, скоро появится в России.

Иван Князев: Это был дневной блок программы «Отражение», а вот о чем мы расскажем уже вечером.

otr-online.ru

Котровский Дмитрий Михайлович — номинант Urban Awards 2015

Платежи. Оплата банковской картой онлайн

Наш сайт подключен к интернет-эквайрингу и Вы можете оплатить Товар банковской картой Visa или Mastercard. После подтверждения выбранного Товара откроется защищенное окно с платежной страницей процессингового центра CloudPayments, где Вам необходимо ввести данные Вашей банковской карты. Для дополнительной аутентификации держателя карты используется протокол 3D Secure. Если Ваш Банк поддерживает данную технологию, Вы будете перенаправлены на его сервер для дополнительной идентификации. Информацию о правилах и методах дополнительной идентификации уточняйте в Банке, выдавшем Вам банковскую карту.

Гарантии безопасности

Процессинговый центр CloudPayments защищает и обрабатывает данные Вашей банковской карты по стандарту безопасности PCI DSS 3.0. Передача информации в платежный шлюз происходит с применением технологии шифрования SSL. Дальнейшая передача информации происходит по закрытым банковским сетям, имеющим наивысший уровень надежности. CloudPayments не передает данные Вашей карты нам и иным третьим лицам. Для дополнительной аутентификации держателя карты используется протокол 3D Secure. В случае, если у Вас есть вопросы по совершенному платежу, Вы можете обратиться в службу поддержки клиентов по электронной почте [email protected]

Безопасность онлайн платежей

Предоставляемая Вами персональная информация (имя, адрес, телефон, e-mail, номер кредитной карты) является конфиденциальной и не подлежит разглашению. Данные Вашей кредитной карты передаются только в зашифрованном виде и не сохраняются на нашем Web-сервере.

Безопасность обработки Интернет-платежей гарантирует ООО «КлаудПэйментс». Все операции с платежными картами происходят в соответствии с требованиями VISA International, MasterCard и других платежных систем. При передаче информации используется специальные технологии безопасности карточных онлайн-платежей, обработка данных ведется на безопасном высокотехнологичном сервере процессинговой ком

2015.urbanawards.ru

Дмитрий Михайлович Котровский номинант Urban Awards 2016

Платежи. Оплата банковской картой онлайн

Наш сайт подключен к интернет-эквайрингу и Вы можете оплатить Товар банковской картой Visa или Mastercard. После подтверждения выбранного Товара откроется защищенное окно с платежной страницей процессингового центра CloudPayments, где Вам необходимо ввести данные Вашей банковской карты. Для дополнительной аутентификации держателя карты используется протокол 3D Secure. Если Ваш Банк поддерживает данную технологию, Вы будете перенаправлены на его сервер для дополнительной идентификации. Информацию о правилах и методах дополнительной идентификации уточняйте в Банке, выдавшем Вам банковскую карту.

Гарантии безопасности

Процессинговый центр CloudPayments защищает и обрабатывает данные Вашей банковской карты по стандарту безопасности PCI DSS 3.0. Передача информации в платежный шлюз происходит с применением технологии шифрования SSL. Дальнейшая передача информации происходит по закрытым банковским сетям, имеющим наивысший уровень надежности. CloudPayments не передает данные Вашей карты нам и иным третьим лицам. Для дополнительной аутентификации держателя карты используется протокол 3D Secure. В случае, если у Вас есть вопросы по совершенному платежу, Вы можете обратиться в службу поддержки клиентов по электронной почте [email protected]

Безопасность онлайн платежей

Предоставляемая Вами персональная информация (имя, адрес, телефон, e-mail, номер кредитной карты) является конфиденциальной и не подлежит разглашению. Данные Вашей кредитной карты передаются только в зашифрованном виде и не сохраняются на нашем Web-сервере.

Безопасность обработки Интернет-платежей гарантирует ООО «КлаудПэйментс». Все операции с платежными картами происходят в соответствии с требованиями VISA International, MasterCard и других платежных систем. При передаче информации используется специальные технологии безопасности карточных онлайн-платежей, обработка данных ведется на безопасном высокотехнологичном сервере процессинговой ком

2016.urbanawards.ru

Дмитрий Котровский: Застройщику невыгодно давать дольщику дисконт, если его деньги он получит через 36 месяцев

Ольга Арсланова: В ближайшие полчаса поговорим о ситуации на рынке жилья и о том, как эта ситуация может измениться. Дело в том, что девелоперы могут столкнуться с новым серьезным кризисом, а россияне – с ростом цен на новое жилье. А все потому, что Госдума изменила схему финансирования долевого строительства. Девелоперы некоторые уже заявили о том, что жилье подорожает на 20%.

Виталий Млечин: Профильный думский комитет одобрил поправки в закон «О долевом строительстве». Речь о скором переводе всех проектов российских новостроек на схемы финансирования через эскроу-счета. Они должны прийти на замену договорам долевого участия. Вопреки ожиданиям девелоперов, перевод на новую схему коснется не только новых проектов, но и тех, которые начаты до 1 июля. Это и стало неожиданностью.

Ольга Арсланова: А сама система эскроу-счетов предполагает, что покупатель квартиры платит деньги не напрямую застройщику, а переводит средства на специальный застрахованный счет в банке. Механизм станет обязательным этим летом, в июле. Перед его вступлением в силу застройщики массово оформляли разрешения на строительство новых объектов по старой схеме, потому как обслуживание эскроу-счетов значительно дороже и сложнее. Хотели успеть, пока это не вступило в силу.

Виталий Млечин: Перспектива перехода на эскроу-счеты кратно увеличила число обращений от девелоперов за разрешением на строительство. К 1 июля 2018 года, то есть этого года, застройщики получили разрешения на строительство 130 миллионов квадратных метров жилья. Для сравнения: за весь 2017 год в эксплуатацию по всей нашей стране ввели чуть менее 46 миллионов квадратных метров жилья в многоквартирных домах. Полученный объем разрешений с запасом мог обеспечить девелоперам переходный период к эскроу-счетам.

Ольга Арсланова: По данным Центробанка, на 1 ноября для строительства жилых домов в России собрано с дольщиков почти 4 триллиона рублей, при этом вложения собственных средств застройщиков составляют 400 миллиардов рублей. Задолженность застройщиков перед банками – 632 миллиарда. А средний уровень просроченной задолженности – 10%.

Как могут в ближайшее время измениться эти финансовые показатели? И что в итоге будет с ценами на квартиры?

Виталий Млечин: Главный вопрос.

Ольга Арсланова: Да, будем выяснять. У нас в гостях – член президиума «Опоры России», председатель Комитета по строительству Дмитрий Котровский. Здравствуйте.

Дмитрий Котровский: Здравствуйте.

Виталий Млечин: Здравствуйте, Дмитрий.

Ольга Арсланова: Расскажите, пожалуйста. Вот важное слово, которое сегодня все наши коллеги, пишущие, говорящие и показывающие, употребляют – «неожиданно». Вот почему в такой высокорискованной сфере…

Дмитрий Котровский: Отрасли.

Ольга Арсланова: …да, отрасли, в которой у нас постоянно обманутые дольщики, и это становится проблемой государства в итоге, какие-то еще возможны неожиданности? То есть поправки уже рассмотрели, решили перейти на эскроу-счета – и вдруг какие-то уточнения, которые довольно серьезно бьют по рынку.

Дмитрий Котровский: Ну, дело в том, что, с одной стороны, закон обратной силы не имеет. С другой стороны, мы можем всегда вносить те поправки, которые очень резко поправят ту ситуацию, которую, с одной стороны, просто не доглядели. Вот то, что произошло, и то, что вы в подводке сказали. Безусловно, застройщики – они же не дураки, деньги-то умеет считать бизнес. Они просто посмотрели поправки еще прошлогодние… не прошлогодние, я прошу прощения, а июля месяца текущего года и посчитали, во сколько им обойдется стоимость квадратного метра. То есть себестоимость увеличится, если они будут играть по новым правилам.

И что они сделали? Они свои портфели перевели уже в другое состояние, то есть на участки, на земельные участки, получили разрешения на строительство. А тогда, когда это поняли чиновники и законодатели, они поняли, что с таким объемом, который был получен до 1 июля следующего года, разрешений на строительство практику, ту практику, которая принята в 175-м федеральном законе и в 214-м, мы не увидим в ближайшие три года. А если мы практику не увидим, то как оценить, как действует и влияет на рынок тот закон, который вот так быстро, к сожалению, практически на коленках был отработан?

И мы наблюдали, когда поправки из 5 страниц 4 декабря текущего года выросли меньше чем за 10 дней до 80 страниц. И самый главный момент, который… Конечно же, рынок не ожидал, безусловно. Мы где-то догадывались, что такое может быть, но ни на каких площадках этот вопрос не обсуждался и ни с чьей стороны это принципиально не заявлялось (то есть не было принципиальной позиции ни Министерства строительства, ни профильных комитетов Государственной Думы), что, оказывается, все с 1 июля перейдут на реализацию через эскроу-счета.

На самом деле мы у вас в студии не должны защищать бизнес, просто нас здесь аудитория не поймет. Надо просто поговорить о том, что ждет покупателей тех квадратных метров, тех покупателей, которые будут это предпринимать в части покупки в следующем году. Для них просто сделка будет дороже. Кто-то говорит – на 20%. Но если посчитать арифметически стоимость проектного финансирования, а это 12% годовых…

И мы сейчас не говори ни о Санкт-Петербурге, ни о Москве. Я буквально на выходных вернулся из Уфы, и мы посмотрели там с региональными чиновниками ситуацию, которая там обстоит с долевым строительством, с жильем. Там, по сути, цена новостройки сравнялась с ценой вторичного жилья, которое еще вчера было новостройкой, а сегодня оно уже с документами, введено в эксплуатацию.

И если произойдет то, что в подводке к программе вы подчеркнули – двадцатипроцентный рост стоимости квадратного метра, то человек, который планирует приобретение по ипотеке квадратных метров и сегодня либо живет с родителями и не может уже просто комфортно находиться в этих условиях, либо снимает квартиру, он, конечно, пойдет покупать вторичное жилье, он не будет покупать первичное жилье. И в этой ситуации, если проектное финансирование по году – это 12% на входе (среднее по стране), а строить объект 2,5–3 года, то уже не получается роста на 20%. То есть я сейчас не говорю о других каких-то…

Ольга Арсланова: А расскажите вообще, из чего эти 20% теоретически могут сложиться? Что меняется?

Дмитрий Котровский: Во-первых, вы раньше давали возможность гражданину купить квадратный метр…

Ольга Арсланова: Ну, мы все скидывались и покупали себе строительство.

Дмитрий Котровский: Да, вы покупали на котловане. И за счет того, что это были дешевые деньги для застройщика, застройщик позволял приобретателю квадратных метров зайти чуть раньше срока, действительно наблюдать ход строительства, зафиксировать определенное время, когда он должен будет рассчитывать на переезд в будущем построенный дом. И люди понимали, что они имели в регионах дисконт даже до 40% изначально.

Ольга Арсланова: Хорошо. Но сейчас они делают все то же самое, то есть также на этапе котлована, но только они отдают не застройщику лично, а отправляют на счет в банке. Понятно, что обслуживание этого счета – все это чего-то стоит, но не 20%.

Дмитрий Котровский: Совершенно верно. Ну и застройщику не выгодно давать для вас дисконт. Зачем ему это делать, если он ваши деньги, которые вы отнесете в банк, получит через 36 месяцев, грубо говоря, пока вы не введете этот объект в эксплуатацию, не передадите ключи первому покупателю?

Ольга Арсланова: Просто у застройщика будет чуть меньше заработок. Ничего страшного. Они, по-моему, неплохо живут сейчас и так.

Дмитрий Котровский: В этом смысле… Поэтому я подчеркиваю, что обсуждать сейчас с вашей аудиторией в вашей студии, зная, кто ваша аудитория, заработок бизнеса бессмысленно. Аудитория все равно… ей на сегодняшний день абсолютно все равно, что происходит. Что в новых поправках касается этой аудитории?

Ольга Арсланова: Да, что важно для нас?

Дмитрий Котровский: Во-первых, по новым поправкам очень важно, что то лицо юридическое, которое будет расхлебывать в будущем, возможно, подобные ситуации, в этой ситуации гражданин не будет гарантированно получать те квадратные метры, которые он в процессе покупал. То есть могут быть взамен предоставлены квадратные метры с другими техническими характеристиками: другой этаж, другие виды из окна, площадь полезная с общей могут отклоняться от того, что он приобретал.

Более того, публичная правовая компания «Фонд обманутых дольщиков» в лице структур, которые будут заниматься этим вопросом… Например, они берут срок на решение проблем с теми дольщиками обманутыми, которые, возможно, будут в будущем, 3 года. То есть мы говорим о том, что те сроки, которые там указаны, они могли бы, конечно, быть скорректированы в меньшую сторону, потому что это тот вопрос, при котором дольщику придется принимать решение: он должен номиналом свои рубли забирать, в случае если… А его вклад будет застрахован, безусловно, это 10 миллионов рублей.

В регионах это очень хорошая компенсация, потому что там квартиры трех-четырехкомнатные стоят примерно эту стоимость. А в крупных городах двухкомнатная квартира стоит 15 миллионов рублей, а ваш вклад застрахован всего на 10 миллионов. То есть вы в данном случае даже не получаете стопроцентного возмещения, если вдруг застройщик оказался в этой ситуации. То есть здесь надо смотреть, выигрывает ли потребитель в конечном итоге или нет.

И вот то, что мы прочитали, то, что мы увидели, экспертное сообщество дало свою оценку на этот счет. И Главное правовое управление президента посчитало, что нецелесообразно сейчас этот закон принимать в этом виде, нужно взять паузу до весенней сессии и действительно проработать, чтобы все стороны заинтересованные… А это, безусловно, и государство, потому что оно не хочет видеть людей с транспарантами на улице. Это некоторая электоральная история, с которой очень сложно бороться. Это, безусловно, сами люди, потому что для них этот продукт просто будет дороже. В чем они-то виноваты?

Да, у нас были ситуации, которые мы видим по обманутым дольщикам. Но если посмотреть четырнадцатилетний опыт применения договора долевого участия, то 739 миллионов квадратных метров были качественно введены в эксплуатацию, в них горят окна, и потребители получили свое жилье. И вот из этого большого количества людей всего лишь 0,004% – это те, кто оказались, к сожалению, в сложной ситуации, те, кто остались и без денег, и без квадратных метров, и еще продолжают выплачивать ипотеку, а кто-то из них продолжает еще снимать квартиру в аренду.

Ну, по разным оценкам (еще раз подчеркну – по разным оценкам), даже если представить, что вот эти квадратные метры – все те брошенные дольщики на нулевой стадии, то есть ничего на площадке не происходило, – вот если все это посчитать по себестоимости квадратного метра, которую нам сегодня предлагает для изучения Росстат, то это цифра – где-то примерно 380–400 миллиардов рублей. Вот цена вопроса, как сделать так, чтобы этой проблемы, ради которой мы сейчас поменяли абсолютно все, поменяли правила игры, но поменяли их не в интересах граждан. Граждане просто будут это все оплачивать сверху, все те издержки, которые понесет застройщик, исполняя этот закон.

Виталий Млечин: Но все-таки, казалось бы, так безопаснее. Когда ты заключаешь договор долевого участия – это своего рода лотерея, то есть: либо построят твою квартиру, либо не построят. А тут казалось бы все-таки, что ты более защищен с этим эскроу-счетом. Или это не так?

Дмитрий Котровский: Нет, абсолютно так. Если мы говорим о том, что потребителя называем через дефис «инвестор», то у инвестора всегда существуют риски. Вот если вы несете миллион четыреста в Сбербанк под 4,8% годовых (подчеркну – 4,8% годовых), то вы отнесете только миллион четыреста и можете спать спокойно. Вот стопроцентный риск, который у вас не возникает.

Ну, это вопрос стоимости ваших денег – 4,8%. Люди заходили и покупали квартиры ради получения возможности скидки, которая в некоторых регионах доходила до 40%. То есть если мы говорим о том, что нам сегодня нужна квартира, мы не хотим ее ждать, а ипотека сравнялась на сегодняшний день, процент по ипотеке – что первичное, что вторичное жилье, то давайте все-таки откровенно разговаривать с нашими гражданами.

Слава богу, сегодня много площадок есть, в том числе и ваша, которые рассказывают гражданам, что нужно делать, а что не нужно делать, каким образом задумываться: если вам квадратные метры нужны и вы действительно испытываете сейчас сложность – пожалуйста, берите ипотеку, покупайте вторичное жилье. И это ситуация, которая в среднем на сегодняшний день по стране.

Но мы же не должны забывать самого главного – у нас есть Майский указ, № 204. По нему есть национальный проект, в нем прописано слово «национальный». Это значит, что не только какие-то специальные компании будут участвовать в выполнении этого национального проекта, а это граждане, это бизнес, который на сегодняшний день составляет почти 4 600 застройщиков по стране. И даже если смотреть прямую речь чиновников и Минстроя, и ДОМ.РФ, то они заявляют, что 80% – абсолютно надежные и устойчивые команды, которые работают на земельных участках, которые возводят квадратные метры.

Так вот, к 2024 году нам нужно сделать так, чтобы 5 миллионов семей получили качественное и доступное жилье, чтобы ипотека была не выше 8% и чтобы страна вводила 120 миллионов квадратных метров. Вот в той ситуации, которую мы сейчас с вами рассматриваем, с эскроу-счетами, риск не только в том, что квадратные метры подорожают, а риск заключается в том, что у Центрального банка существует сегодня нормы резервирования, при которых девелоперы в регионах… А как вы понимаете, элитное жилье там же никто не строит, там строят стандартное, эконом-плюс, примерно такое жилье. И чтобы получить у банка эти деньги (то есть раньше можно было получить их у граждан, а теперь нужно будет их получать у банка), вы должны пройти по критериям надежности, в том числе по ценообразованию, которое вы должны гарантировать в течение трех лет.

А ценообразование реализации зависит от того, что происходит с ипотекой. Мы второй раз подняли ключевую ставку. Первый раз мы ее подняли два месяца назад на 0,25 пункта – и тут же ДОМ.РФ поднял ставку по ипотеке на 1%. Сейчас мы посмотрим ситуацию, которая произошла буквально четыре дня назад. Как поведут себя на этот счет банки? Они, конечно, будут вынуждены поднять эту процентную ставку.

Ольга Арсланова: Ну, если объемы строительства и цены будут… то есть объемы строительства будут снижаться, а цены будут расти, очевидно, им придется это сделать.

Дмитрий Котровский: Так мало того, что цены будут расти, потому что нам придется заложить (девелоперам) стоимость финансирования. Потом, когда у вас будут с рынка уходить те девелоперы, которые не смогут банку доказать, что они могут получить это проектное финансирование, и вы будете видеть отсутствие явной конкуренции, что позволит тем, кто останется на рынке, еще больше повышать цены. Так и потребитель, который будет ориентироваться на это ценообразование, он с этой ценой пойдет в банк и будет банку доказывать, откуда у него деньги на первоначальный взнос. Это же тоже важный вопрос.

Ольга Арсланова: С другой стороны, остались ли еще какие-то развитые страны в этом мире, в которых до сих пор есть долевое участие? Насколько я знаю, в Европе практически везде используются эскроу-счета.

Дмитрий Котровский: Да, это те же самые дольщики с эскроу-счетами, вы правильно говорите, абсолютно.

Ольга Арсланова: Ну и никто, в общем-то, не жалуется.

Дмитрий Котровский: Ну, смотрите. Нарушения действующего Уголовного кодекса в разных странах имеют разную пропорцию по отношению к населению и к тому, кто занимается бизнесом. К сожалению, мы говорим о том, что среди предпринимателей в Российской Федерации есть тоже люди нечистые на руку. Но еще раз подчеркну: если мы научимся правильно считать цифры, то тогда мы поймем, насколько вот такие серьезные изменения должны касаться всего населения.

Ольга Арсланова: То есть сейчас, вам кажется, мы не готовы к этому?

Дмитрий Котровский: Мне кажется, что если мы хотим посмотреть на практику, в том числе в Германии, то в Германии 20 этапов по предварительному раскрытию эскроу-счетов. То есть сделали фундамент – вам перечислили деньги. Сделали следующий этап – вам перечислили необходимую часть. Именно это говорит о том, что если мы хотим наблюдать за деньгами, то есть за передвижением денег, то давайте рассмотрим просто параллельно одну ситуацию.

Ведь недавно появился эксперимент в четырех регионах по налогам на самозанятых, где Мишустин как глава Налоговой службы говорит: «Мы научились отслеживать деньги». Вы вяжите носки, продаете их мне за 150 рублей. И вам дали возможность в течение 10 лет фиксировать в приложении те деньги, которые вы зарабатываете, чтобы отдать 4%.

Ольга Арсланова: Да.

Дмитрий Котровский: И вам говорят: «Мы будем внимательно смотреть, потому что мы понимаем, как вы получаете эти 150 рублей». А тут мы говорим о застройщиках, у которых даже не сотни миллионов перечислений денежных средств, а миллиарды. У нас есть Финмониторинг, который фиксирует движение денежных средств больше 299 тысяч рублей. У нас есть Росреестр, который фиксирует каждый заключенный договор долевого участия, и только после этого застройщик принимал деньги у населения. У нас куча надзорных органов, которые на сегодняшний день…

Ведь стройка – это же не игла в стоге сена, это объект, который возводится. В регионах это еще более понятно. Если Москва – огромный регион, страна в стране, то в регионах же совсем все прозрачно. Это улица Ленина, пересечение с улицей Дзержинского – и вот собственно там происходит вся стройка. Утрирую сейчас.

Я это пытаюсь подвести к тому, что те, кто наблюдали за этим процессом, этих людей было больше даже, чем самих застройщиков и самих покупателей. И тут мы в течение 14 лет накопили эту критическую массу людей… Если бы мы ежегодно просто с ними разбирались, то цифра, которую я назвал чуть ранее – 400 миллиардов рублей, чтобы погасить это пламя, – она по году была бы, ну, соизмеримо меньше, чем та цифра, с которой сейчас приходится разбираться.

Виталий Млечин: А есть какие-то механизмы эффективные, которые позволили бы все-таки решить проблему обманутых дольщиков?

Дмитрий Котровский: Ну конечно. Смотрите, ведь девелопменту всего 28 лет, а отношениям между застройщиками и покупателями – и того меньше, потому что закон, который вступил, он был принят в 2004 году. Я еще для зрителей скажу просто одну цифру. В 2004 году страна вводила всего лишь 40 миллионов квадратных метров. И благодаря этому закону в 2017 году страна ввела 80 миллионов квадратных метров. Представляете, ни одна отрасль вообще…

То есть строительная отрасль ни в одной стране мира никогда не показывала такую внушительную динамику увеличения производства продукта в два раза. Как вы думаете, если от 40 миллионов в 2004 году мы оторвались к 80 миллионам в 2017-м, погрешность вот этой выбраковки может расти в этом смысле? Безусловно, может. И мы с ней столкнулись.

Но ведь застройщики платили с 1 января 2014 года индульгенцию в виде 1% страховым компаниям. Ведь нам объяснили: «Вы зарабатываете деньги? Зарабатываете деньги. Пожалуйста, от каждого договора долевого участия, от его суммы перечисляйте страховым компаниям 1%». То есть были саккумулированы достаточно серьезные деньги, это десятки миллиардов рублей, которые должны были во времени гасить эту ситуацию.

Но у нас правовая коллизия: у нас 963-я статья Гражданского кодекса говорит о том, что в случае, если будет зафиксирован факт мошенничества, страховые компании эту премию не выплачивают. Но это же и возможность для местных, скажем так, круга лиц принимать решения, что делать по отдельной стройке, насколько надо инкриминировать ей подобную статью, чтобы эти деньги не вернулись обратно.

То есть тогда получается, что если механизм был отработан и все участники понимали… Клиенты знали, что за них оплачивают страховку. Застройщик понимал, что здоровая стройка будет платить деньги за нездоровую стройку. И я подчеркнул в цифрах, кстати, что ее не так много. А в результате нам сказали: «Вы знаете, нет, оказывается, существуют нормативы, по которым не могут страховые компании возвращать деньги в стройку, потому что там 159-я статья и разные ее части применения».

Ну, когда мы посмотрим по обманутым дольщикам – так везде статья 159-я, часть 4-я применяется. То есть человек лишен свободы на время следствия, не может повлиять никаким образом, не может саккумулировать никакие активы. И тут нам говорят о тех поправках, которые в том числе мы увидели практически в самые последние минуты.

Ольга Арсланова: Расскажите, пожалуйста, как это повлияет на цены на вторичку? – интересуются наши зрители. Многие уверены, что вторичка – это вообще надежнее, хотя, конечно, местами дороже. Но очевидно, что цены будут расти и там.

Дмитрий Котровский: Я думаю, что в тех локациях, где действительно будет пропорция нарушена между первичным жильем и вторичным жильем, то есть вторичного жилья будет меньше, то… Люди тоже сегодня умные. Есть огромное количество сегодня приложений и бесплатных сервисов, по которым можно понять, как ваши соседи, грубо говоря, продают аналогичную квартиру по площади, этажности и классификации дома, в котором они находятся.

Ольга Арсланова: Ну, продавать-то они могут за сколько угодно. Вопрос – за сколько ее купят?

Дмитрий Котровский: Собственно, это эксперимент, который семья из двух человек, супруги, поставят перед собой задачу – в течение месяца задрать ценник, а потом смотреть, какая реакция. Реакция – как правило, это звонки, приходы, просмотры. И результаты, когда вы готовы будете выходить на саму сделку. Конечно, вторичке повезло. Вот этот закон действительно поддержит вторичку в этом смысле. Но еще раз: то, сколько вводило государство за последние 3–4 года, а это 320 миллионов квадратных метров, введенных квадратных метров, а по Росстату – реализовано 140 из них. То есть количество вторичного жилья с документами на сегодняшний день огромное.

Поэтому надо смотреть, в чем интерес этих изменений в законодательстве, кто хочет в конечном итоге бизнес оставить без бизнеса и получить эти квадратные метры, которые будут уже капитализированы, в которые будет втянуто огромное количество людей, в том числе… Ну, теперь уже их дольщиками сложно назвать. Теперь мы будем называть этих людей эскроущиками. И насколько эскроущик в конце периода примет для себя решение: вернуть в номинале рубли, которые он когда-то заплатил, зайдя на котлован, но уже по новой схеме, либо ему предложат выбрать что-то отличное от технических характеристик со сроком… Ну, теперь ждите до трех лет. У нас есть прописанный в законодательстве период, когда мы будем брать на себя эту ответственность и решать вопрос, каким образом выходить из этой ситуации.

Вот здесь я думаю, что, конечно, возникнет уже третья выращенная плеяда, грубо говоря, вот тех обиженных, которые будут выстраивать свои новые отношения с государством, думая, что с ними поступило не совсем справедливо, как мне кажется. Потому что когда человек будет подписывать договор долевого участия, вот о таких мелочах (а это не мелочи, это важные вещи для покупателя) он просто будет не знать, потому что никто ему об этом не будет рассказывать. Нет заинтересованной стороны, чтобы при покупке ему рассказать, с чем он может в будущем столкнуться. Это важно.

Ольга Арсланова: Спасибо большое за то, что пояснили.

Виталий Млечин: Спасибо.

Ольга Арсланова: Давайте будем вместе тогда следить за законодательными изменениями. Насколько я понимаю, поправки будут рассматриваться в Госдуме завтра, 18-го числа.

Дмитрий Котровский: Я думаю, что и во втором, и в третьем чтении автоматом будут приняты эти поправки, которые мы с вами увидели, которые мы с вами обсуждали.

Ольга Арсланова: Спасибо большое. У нас в гостях был Дмитрий Котровский, член президиума «Опоры России», председатель Комитета по строительству.

otr-online.ru

Дмитрий Котровский

Текущая экономическая ситуация может поставить крест на строительстве жилья для среднего класса. О перспективах рынка новостроек бизнес-класса в Московском регионе рассказал партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский

[FL]— Ч[/FL]то сейчас происходит с бизнес-классом — сегментом жилья, теоретически предназначенного для среднего класса? Этот рынок пострадал с начала кризиса?

— Пострадал. Негативные тенденции начались примерно с февраля. Но мы хотим надеяться, что это страдание будет непродолжительным и не окончится летальным исходом для сегмента. Уверен, бизнес-класс выживет и продолжит развиваться.

Основная проблема сегмента связана с финансированием банков — механизмом, который позволял профессиональным игрокам выводить на рынок новые проекты и строить квадратные метры жилья бизнес-класса. Банковский ресурс продолжает оставаться для застройщика дорогим, даже несмотря на снижение ключевой ставки с 17% до 11%. Это влияет на себестоимость. Влияет на нее и невозможность значительно снизить долю импортных материалов в строительстве и отделке. Мы, кстати, пытались заменить поставщиков, подрядчиков и работать с себестоимостью, но в итоге встали перед выбором: снизить издержки и размыть статус бизнес-класса или сохранить классность, увеличивая себестоимость. Выбрали второе.

Что дает надежду для сегмента? Ограниченность предложения в ценовом классе, особенно в Московской области. Проектов бизнес-класса в Подмосковье (я говорю о квартирных домах, городском жилье) сейчас продается менее десятка. Это около 400 тыс. кв. м — объемы не очень большие. Все они находятся на высокой стадии строительства, в среднем готовность составляет 60% и выше. Новых проектов в бизнес-классе на рынок области вышло, мягко говоря, немного — всего один. Мы делаем вывод: сегмент стремительно сокращается.

Большинство наших условных конкурентов, в том числе в комфорт-классе, пытаются снизить стоимость лота в погоне за ускользающей покупательской способностью. Основной вектор общей паники — удешевить, «нарезать» [квартиры] помельче, снизить стоимость входного билета на рынок. Буквально на днях я с удивлением услышал об идее строить квартиры площадью 8–10 кв. м. Это что вообще за жилье, на кого оно рассчитано? Может, люди поведутся на низкую цену и купят. Но как там жить?

Нет, так нельзя. Рынок недвижимости совершил качественный рывок за последние пять-семь лет, он эволюционировал, профессиональные игроки рынка научились строить красивое, удобное, качественное жилье, создавать продукт, за который не стыдно. В наших силах сохранить качество и концепцию — так не нужно ее ломать, не нужно падать в своих обещаниях. Людей, которые такими проектами занимаются, у нас в строительной отрасли в шутку, но с уважением называют пассионариями. Мы теряем таких пассионариев, уходит возможность в будущем развивать рынок, ставший реальным сектором экономики, — работать не только ради количества, но и ради качества. Рынок должен эволюционировать, а не деградировать.

— Но как эволюционировать?

— Привыкать к новым условиям. Затягивать пояса. Увеличивать сроки экспонирования. Не ждать сверхприбылей, которые — я постоянно об этом говорю — миф на рынке. На днях вышло любопытное исследование. Средний показатель рентабельности бизнеса застройщиков, вошедших в топ-500 крупнейших компаний по версии РБК, по итогам 2014 года составил всего 6,6%. Этот 2014 год — не самый «худой» для девелоперов, с двумя пиками ажиотажного спроса, особенно выдающимся стал декабрь. Средний показатель 6,6% — о каких сверхприбылях можно говорить? Если их не было в 2014-м, то в 2015-м точно не будет.

Но вернемся к бизнес-классу. В том объеме, к которому мы привыкли в 2012–2014 годах, продаж в бизнес-классе вряд ли стоит ожидать. Хотя совсем спрос не умер, более того — он уже понемногу возвращается. Мы помним 2010–2011 годы, когда после кризиса, «наевшись» эконома, люди начали обращать внимание на качественные, нишевые проекты. Это были годы появления действительно инновационных проектов. Это были люди (покупатели), которых без натяжки можно назвать средним классом, причем по меркам столичного региона. Мелкий бизнес, средний бизнес, чиновники среднего ранга, спортсмены, менеджеры выше среднего звена. Средний класс нужен нам, поскольку это наш целевой клиент. Но еще больше средний класс нужен государству, потому что он развивает экономику и платит налоги, создает рабочие места, дает качественное образование детям, уделяет внимание здоровью, покупает автомобили, делает ремонты, путешествует. В нашей стране остаются люди, которые в состоянии зарабатывать деньги и тратить их излишки на новый уровень жилья. Кончится период турбулентности — эти люди оглянутся и увидят, что дальше можно действовать. И вновь вернутся в рынок. Причем это будет не какой-то ажиотажный, а нормальный, стабильно реализуемый спрос. По итогам сентября можно сказать, что его реализация уже началась.

Теперь о предложении. Через два-три года предложение в сегменте бизнес-класса будет ограничено. Как я уже сказал, новых проектов для среднего класса в Московской области вышло единицы. То, что есть, достроится, поглотится рынком, и если новые проекты в 2015–2016 годах не выйдут — сегмент полностью заполнится вторичной недвижимостью. А это уже совсем другой уровень цен.

— То есть вы считаете, что жилья бизнес-класса больше строить не будут?

— Сейчас тенденция такова, что объем предложения бизнес-класса стремительно сокращается. Мы просто теряем бизнес-класс как класс, простите за тавтологию. Особенно на рынке Подмосковья, где работаем. Бизнес-класс в Подмосковье — это фактически премиальное жилье в столице, только в более удаленной локации и по более низкой цене. Премиальное жилье в Москве могут позволить себе гораздо меньшее количество людей, нежели бизнес-класс в Московской области. Мы даем возможность выбора — откажись от «бублика»-МКАДа и позволь себе купить то, чего в Москве просто быть не может. С одной стороны, на нас эти требования давят, с другой — мы им соответствуем, сохраняя характеристики ценового класса. Давят на нас и сроки экспонирования, которые, в отличие от экономкласса, увеличиваются в три раза. И спрогнозировать, что будет в 2016–2017 годах, сейчас просто никто не берется. Плюс те постоянные, зачастую разнонаправленные инициативы, возникающие на уровне профильных комитетов в Государственной думе, в министерствах, на уровне муниципальных властей — от «не покупать недвижимость» до «срочно покупать, лучшее время»; от ужесточения, поправок в 214 ФЗ до его отмены. Все это поступает в инфополе и рынок — в первую очередь покупателей — дезориентирует. Лишает нас самого главного источника финансирования — спроса.

— В начале интервью вы упомянули про эксперименты с импортозамещением в бизнес-классе. Почему этого не получилось?

— Мы пробовали, искали... Вообще другая картинка получается. Не хочется ее в жизнь воплощать. Нет у нас, например, производителей лифтового оборудования, которые делают лифты «как в Европе» и еще очень много подобных вещей, например вертикальную операционную систему охлаждения воздуха на инфраструктурных объектах. Мы пытались найти хотя бы дилера, который работает в Российской Федерации, — но не существует у нас таких технологий. Система кондиционирования — ну нет российских производителей. Мы бы рады у наших купить, но пока не у кого. Или озеленение, благоустройство. Это специально подобранные растения-многолетники, дизайнерские скамейки, уличное освещение, фасадное освещение… В общем, сотни импортных вещей, которые отличают бизнес-класс. Это как в ресторане: чем выше уровень, тем красивее посуда, в которой вам подают еду. Безусловно, главное — еда, но многое зависит и от того, как сервируют стол. От таких тонкостей зависит и бизнес-класс в жилой недвижимости. Если его этого лишить, то чем он будет отличаться от более низкой ценовой категории?

— Москва и Московская область — это два разных рынка?

— Нет, это один рынок. У нас более половины покупателей — из Москвы. В Москве много новых объектов комфорт-класса, есть «недобизнес», который себя называет «бизнес-классом». Девелоперы вырывают два-три критерия из того, что должно соответствовать сегменту, и мы видим эти предложения на рынке под флагом «бизнес». В основном это такой архитектурно проработанный комфорт. Я считаю, что ситуация кардинально изменилась, и критерии бизнес-класса сейчас задают именно качественные подмосковные проекты. Все критерии, кроме локации внутри МКАД. Все остальное у нас есть.

— А как бизнес-класс пришел в Подмосковье? Почему и для кого?

— Это связано, прежде всего, с тем, почему вообще девелоперы выдвинулись за пределы МКАД. В Москве около трех лет длился период пересмотра инвестконтрактов, не было возможности выйти ни с одним проектом. Плюс — дефицит площадок. В области для бизнес-класса сложились условия, которые в Москве труднодостижимы: ландшафт, природное окружение, площади, позволяющие создать не просто жилой комплекс, а целый район, современный пригород, плюс отсутствие советского архитектурного наследия, зажимающего новые проекты в рамки типовой застройки. Одновременно новое руководство Москвы и области скоординировало задачи — создание комфортной среды, решение транспортных проблем, взаимная интеграция города и области. Престиж области вырос буквально за несколько лет — теперь жизнь за МКАД есть, и ее качество может быть даже лучше, чем в столице. Соответственно, люди, которые раньше обращали внимание только на Москву, пересмотрели свое отношение к области.

— Да, но в Москве сейчас стали выдавать разрешения на застройку бывших промзон… Это огромные пространства. Спрос перетечет обратно в Москву?

— Согласен, 18% общей площади Москвы — бывшие промзоны. Это огромные территории, но они не будут застраиваться только жильем. Я бы сказал, что город за счет этих территорий намерен решать в первую очередь свои инфраструктурные проблемы, потому что не хватает спортивных, культурных, рекреационных объектов. А если застройщик нагружает своей проект еще и социалкой — он просто не сможет позволить себе конечный продукт класса «масс-маркет». Спрос перетек бы, но ценник в Москве окажется выше. Бизнес-класс в Москве будет стоить дороже подмосковного минимум на 40–50%.

Беседовал Игнат Бушухин 

realty.rbc.ru


Смотрите также